Konut ipoteğine dayalı güvenlik - Residential mortgage-backed security
| Menkul kıymetler |
|---|
 |
İpotekleri menkul kıymetleştiren tahviller genellikle konut ipoteğine dayalı menkul kıymet ( RMBS ) olarak adlandırılan ayrı bir sınıf olarak ele alınır . Bu anlamda, tipik olarak yatırımcılara ödenen nakit getirileri temsil eden ve borç verenlerle mutabık kalınan şartlara göre faiz ve anapara ödeyen ev sahiplerinden alınan nakit ödemelerle desteklenen genel finansal anlaşma paketine atıfta bulunularak; ipotek kredisinin "yaratıcısı" veya "sponsoru" tarafından oluşturulan bir fonlama aracıdır; bireysel kredi ve ipotekleri çapraz teminatlandırmadan (bireysel ev sahiplerinden izin almak imkansız olacağından), bireylerden alınan nakit akışını havuzlayan ve bu nakit makbuzları şelale öncelikleriyle ödeyen bir fonlama aracıdır. herhangi bir zamanda nakit alınmasının kesinliği ile.
Bankalar tarafından yaratılan ve hizmet verilen ve banka defterlerinde tutulan ipotek kredileri ile bir KİDMK kapsamında menkul kıymetleştirilen bir ipotek kredisi arasında çok sayıda önemli fark vardır. Bunlardan en önemlisi, borçlu ile etkileşime giren ve ilişkiye yeni giren "Hizmetçi"nin karar verme sürecini yönlendiren müdürün, kamu güveni ve banka tüzüğü ile ilgili sorumluluklara karşı artık bir yükümlülüğünün kalmamasıdır. geleneksel olarak bankalar ve müşterileri arasındaki kredi ilişkilerini kontrol ediyordu. Bir kredi, asıl borç verenin bilançosunda yeniden oluşturulmadıkça, borçlu ile bankası arasındaki perakende-tüketici ilişkisi, asıl müşteri ile banka Hizmet Veren'in adına hareket ettiği sofistike bir akredite yatırımcı arasındaki ilişkiye dönüşür. bir cephe.
Bir KİDMK, bir "ana yatırım" ve bir "getiri" dahil olmak üzere benzer özelliklere sahip olarak tasvir edilebildiğinden, genellikle kafa karıştırıcı bir şekilde ancak doğru bir şekilde "tahvil benzeri" bir finansal yatırım olarak adlandırılır; Bununla birlikte, "ana yatırım", bir ev sahibi tarafından düzenlenen bireysel bir senet satın alınmasını temsil etmez, daha çok başka birçok anlaşmayı içeren bir yatırım sözleşmesinden nakit akışı alma hakkı için "anapara" ödemesini temsil eder. Benzer şekilde, "getiri" yalnızca nakit akışlarının alınmasından kaynaklanan emsal faiz getirisinin hesaplanmasıdır. RMBS piyasası, ABD'li ev sahiplerine verilen konut ipoteği kredilerinin en büyük finansman kaynağını temsil etmektedir (aşağıya bakınız).
Bu menkul kıymetlerin performansının, herhangi bir bireysel KİDMK havuzunda mevcut olan çok sayıda bireysel ve coğrafi olarak çeşitlendirilmiş krediler nedeniyle , genellikle ticari ipoteğe dayalı menkul kıymetlerden (CMBS) daha öngörülebilir olduğu kabul edilmiştir . İpotek geçişleri, teminatlı ipotek yükümlülükleri (CMO'lar) ve teminatlı borç yükümlülükleri (CDO'lar) dahil olmak üzere birçok farklı RMBS türü vardır.
kökenler
Modern konut ipoteğine dayalı menkul kıymetlerin kökenleri, 1800'lerin sonlarında ve 1900'lerin başlarında ABD'de ipotek menkul kıymetleştirmesinde farklılıklar olmasına rağmen , Hükümet Ulusal İpotek Birliği'ne ( Ginnie Mae ) kadar geri götürülebilir . 1968'de Ginnie Mae, konut ipoteğine dayalı menkul kıymet olarak bilinen yeni bir tür devlet destekli tahvil ihraç eden ilk kişi oldu. Bu tahvil bir dizi konut kredisi aldı, aylık anapara ve faiz ödemelerini bir araya getirdi ve ardından tahvil(ler) için destek olarak aylık nakit akışlarını kullandı . Bu ipoteklerin anaparası Ginnie Mae tarafından garanti edildi, ancak borçluların anapara bakiyesini erken ödemesi veya krediyi yeniden finanse etmeyi seçmesi riski değil, " ön ödeme riski " olarak bilinen bir dizi olası sonuç . Bu şekilde ipotek havuzları satmak, Ginnie Mae'nin ipotek komisyoncularından ek ev kredileri satın almak için yeni fonlar elde etmesine izin verdi ve bu da ajansın Kongre tarafından zorunlu kılınan "uygun fiyatlı konutları genişletme" misyonunu ilerletti. Bankalar ve diğer ipotek oluşturucular ipoteklerini bir RMBS'de satabildiklerinden, gelirleri yeni ipotek kredileri yapmak için kullandılar.
Bu tahviller, Birleşik Devletler hükümetinin tam inancına ve desteğine sahip olduklarından, yüksek kredi notu aldılar ve "Hazine tahvillerinden sadece biraz daha yüksek bir faiz oranı ödediler". Ginnie Mae'nin tekliflerinin başarısının ardından, diğer iki devlet destekli konut kurumu Fannie Mae ve Freddie Mac , kendi RMBS sürümlerini sunmaya başladı. Hükümetin ipotek kredileri garantisi, yatırımcılara, borçlunun temerrüde düşmesi halinde, bunların tamamının geri ödeneceği güvencesini verdi. Ancak bu garanti karşılığında, borçlular katı yüklenim standartlarına tabi tutuldu. Örneğin, Fannie Mae'de ev satın alanların, ev değerinin yüzde 10'u kadar bir asgari peşinat ödemesi ve alıcının gelirinin iyi bir şekilde belgelenmesi ve tercihen periyodik bir maaştan olması gerekiyordu.
Özel etiketli MBS'lerin geliştirilmesi
1970'lerin sonlarında, Salomon Brothers'tan bir ekip, hükümet garantili olmayan ilk konut ipotek destekli güvenliği oluşturmak için Bank of America ile birlikte çalıştı . Lewis Ranieri adlı bir Salomon Brothers'ın tahvil tüccarı bu çabada etkili oldu. 1977'de projeye katıldıktan sonra bu dönemde " menkulleştirme " terimini kullandı. Yazar Alyssa Katz'a göre Ranieri'nin amacı, o sıralar büyük ölçüde devlet destekli konut sigortası kurumlarına bağlı olan ipotek piyasasında devrim yaratmaktı (Ginnie Mae, Fannie Mae ve Freddie Mac). Planı ipotek piyasasını tamamen özel bir mesele haline getirmenin bir yolunu keşfetmek ve bu hedefi gerçeğe dönüştürmekti, ekibi "yatırımcılar arasında alınıp satılabilen" bir menkul kıymet ürünü yaratmak istedi.
Buradaki fikir, özel bankaların kredi vermesine ve daha sonra bu kredileri istikrarlı bir gelir akışı arayan istekli yatırımcılara satmasına izin vermekti, böylece bankanın daha sonra ek krediler çıkarabileceği sermayeyi serbest bıraktı. Üç yıl boyunca proje üzerinde çalışmasına rağmen, Salomon ekibinin geliştirdiği tahviller, çeşitli eyalet düzenlemeleri ve Büyük Buhran'a kadar uzanan federal menkul kıymetler yasaları nedeniyle ticari bir başarısızlıktı.
Bu sorunu çözmek için Ranieri, 1984 tarihli İkincil Mortgage Piyasasını Geliştirme Yasası'nın (SMMEA) Kongre önünde oluşturulmasına ve savunulmasına yardımcı oldu. Alyssa Katz, 2009 yılında Amerikan emlak piyasasının yakın tarihi üzerine yazdığı kitabında, SMMEA'nın
Tahvil derecelendirme kuruluşlarını - o sırada Moody's ve Standard & Poor's - her ipotek havuzuna ağırlık vermeye çağırdı . Bir tahvil, ajanslardan en yüksek notlardan birini aldığı sürece - bu, ajansların görüşlerine göre yatırımcıların ödeme alacağından emin olmaları gerektiği anlamına gelir - satılabilir. Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu, tüm satış yatırımları gibi bu menkul kıymetlerin ticaretini denetleyecek olsa da, ABD hükümeti artık Ginnie Mae aracılığıyla olduğu gibi ipoteğe dayalı menkul kıymetler piyasasını münhasıran yönetmeyecekti. Ranieri, 1984'ün başlarında Kongre önünde ifade verdi: "Derecelendirme hizmetlerinin önemli bir yatırımcı koruması sağladığına inanıyoruz."
Bu yasa, "kredi birlikleri de dahil olmak üzere federal olarak belirlenmiş finansal kuruluşlara", "yalnızca uygun düzenleme kurulunun getirebileceği sınırlamalara tabi olarak ipotekle ilgili menkul kıymetlere yatırım yapma" kabiliyetine izin vermek için kapıyı açtı. Ranieri 1977'de onları ilk geliştirdiğinde var olmayan özel markalı MBS için pazar yarattı.
Fannie Mae'den David Maxwell'e göre, "özel etiketli" ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin geliştiricileri, Fannie ve Freddie'nin "ajans" MBS'lerinin altını oymaya ve değiştirmeye çalışmadılar - ya da en azından sonunda -. "Fannie ile rekabet etmek zorunda kalmadıkları yerden kâr edebilecekleri ürünleri bulmak" istiyorlardı. Finans gazetecileri Bethany McLean ve Joe Nocera , Ranieri ve Wall Street'teki diğerlerinin, "[GSE'ler] Fannie ve Freddie'yi geleneksel ipoteklerin menkul kıymetleştiricileri olarak hakim konumlarından asla çıkarmayacaklarını" anladıklarını, ancak Fannie ve Freddie'nin hiçbir işi ve çıkarları olmadığını savunuyorlar. birincil olmayan ipoteklerde ( subprime veya Alt-A ipotekleri). Böylece subprime piyasası, özel markalı İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler alanı haline geldi.
dilimler
" Hükümet destekli teşebbüs " ün MBS'leri , Fannie ve Freddie, yüksek standartları ve ABD hükümetinin garanti önerileri nedeniyle "AAA dereceli tahvillerin eşdeğeri" olarak kabul edildi.
Özel etiketli yüksek faizli ipotekler, havuzlanan ipotekleri, her biri aylık veya üç aylık anapara ve faiz akışında farklı bir önceliğe sahip olan "dilimlere" "dilimleyerek" bu iddiayı asla ileri süremeyecek olsa da, üçlü A dereceli krediler oluşturabilirler. en yüksek önceliğe sahip dilimlerden menkul kıymetler - en "kıdemli" dilimler.
En kıdemli dilim(ler), anapara ve faizin "suyu" ile doldurulan bir "kova" gibi olduğundan, bu suyu ağzına kadar doldurulup taşana kadar bir sonraki en düşük kova (yani dilim) ile paylaşmayan, en üstteki bölümler/dilimler (teorik olarak) hatırı sayılır derecede kredibiliteye sahipti ve en yüksek kredi notlarını kazanabiliyordu, bu da onları, aksi takdirde yüksek faizli ipotek menkul kıymetleriyle ilgilenmeyecek olan para piyasasına ve emeklilik fonlarına satılabilir hale getiriyordu.
1980'lerin sonlarında ve 1990'ların başlarındaki ilk özel marka anlaşmaları genellikle sadece iki dilime sahipti, ancak 2005-06'da anlaşmalar daha karmaşık hale geldi. Özel etiketli yüksek faizli ipotek menkul kıymetlerinin (2006) zirve yıllarından birinden bir "tipik" ipoteğe dayalı "anlaşma", Mali Kriz Sorgulama Raporunda açıklanmıştır . (Sağdaki tabloya bakın.) "CMLTI 2006-NC2" olarak adlandırılan anlaşma, Kaliforniya merkezli bir borç veren olan New Century Financial tarafından oluşturulan ve Citigroup tarafından oluşturulan ve desteklenen özel amaçlı bir kuruluş tarafından ihraç edilen 4499 subprime ipotek içeriyordu . İşletme, 947 milyon dolar değerinde 19 adet ipoteğe dayalı tahvil ihraç etti. Citigroup ve diğer firmalar yüksek reyting elde etmeye odaklandığından, üçlü A olarak derecelendirilen (dört) kıdemli çiftlik, anlaşmanın %78'ini veya 737 milyon $'ını oluşturdu. On bir dilim "asma kat" idi - üç dereceli AA, üç A, üç BBB ve iki BB (önemsiz). En küçük dilim "öz sermaye" veya "artık" veya "ilk zarar" olarak biliniyordu. Kredi notu yoktu ve Citigroup ile bir riskten korunma fonu arasında bölündü. Dilim ne kadar "küçük" olursa, riski ve tazminat faiz oranı da o kadar yüksek olur.
İş dünyası köşe yazarı Joe Nocera'ya göre , 2013 ortalarından itibaren, "özel ipotek destekli menkul kıymetler piyasası ... can çekişiyor"[27]; finansmanına Fannie ve Freddie hakim oldu.
Büyüme, yenilik, yolsuzluk
Konut ipoteğine dayalı menkul kıymetler ve benzer sondaj ürünleri, 1980'ler boyunca genişlemeye ve daha karmaşık hale gelmeye devam edecekti. Örneğin, 1983'te Freddie Mac, ilk teminatlandırılmış ipotek yükümlülüğünü (CMO) pazarladı.
Sonunda yapılandırılmış finansman , 1987'de teminatlandırılmış borç yükümlülüğünün (CDO) gelişmesiyle ve hatta CDO-Squared gibi başka icatlarla patlayacaktı . CDO'lar başlangıçta birçok farklı RMBS'yi (bunların kendileri konut ipotek havuzlarıydı) bir araya toplamak ve daha sonra bunları dilimlere bölerek yatırımcılara satmak için kullanıldı. Bu finansal yeniliklerin sonucu, Wall Street bankaları için muazzam bir büyüme fırsatı sağlayan, devlet destekli kuruluşların dışında var olan ikincil bir ipotek piyasasıydı. Eski Uluslararası Para Fonu baş ekonomisti Simon Johnson'a göre, "özel ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin toplam hacmi (Ginnie Mae, Fannie Mae ve Freddie Mac tarafından ihraç edilenler hariç) 1984'te 11 milyar dolardan 1994'te 200 milyar doların üzerine çıkarak, 2007'de 3 trilyon dolar."
Özel ipotek menkul kıymetleştirme piyasası büyümeye devam etti. 2004'te "ticari bankalar, tasarruflar ve yatırım bankaları, ev kredilerini menkul kıymetleştirme konusunda Fannie Mae ve Freddie Mac'i yakaladılar" ve 2005'te onları geride bıraktılar. Özel MBS, öncelikle standartlarını düşürerek ve Alt-A gibi daha düşük kaliteli, yüksek riskli ipotekleri ve yüksek faizli ipotekleri menkul kıymetleştirerek büyüdü. Akademisyen Michael Simkoviç, standartlardaki bu gevşemenin, krediler için menkul kıymetleştiriciler arasındaki daha fazla rekabetten ve kredi sağlayıcılar için daha büyük pazar gücünden kaynaklandığını savunuyor. Mali gazeteciler Bethany McLean ve Joe Nocera , Wall Street menkul kıymetleştiricilerinin, düşük kaliteli kredilerin "daha yüksek getiri anlamına geldiği" için standartların gevşemesini teşvik ettiğini savunuyorlar.
GSE'ler de yanıt olarak standartlarını gevşetti, ancak GSE standartları genellikle özel piyasa standartlarından daha yüksek kaldı ve GSE menkul kıymetleştirmeleri genellikle piyasanın geri kalanına kıyasla iyi performans göstermeye devam etti. Bununla birlikte, bazıları GSE'lerin egemenliğinin piyasayı çarpıttığına ve emlak balonuna ve GSE'lerin nihai federal hükümet kurtarmasına yol açan aşırı fiyatlandırmaya yol açtığına inanıyor. Sonuç olarak, GSE'lerin kademeli olarak sona erdirilmesi için çeşitli yasal ve diğer öneriler geliştirilmiştir.
Pazar çöküşü
Menkul kıymetleştirme yoluyla finanse edilen düşük kaliteli ipoteklerdeki çok hızlı büyümenin , Subprime ipotek krizi olarak da bilinen 2000'lerin sonundaki mali krizin önemli bir nedeni olduğuna inanılıyor . Özel RMBS piyasası 2008'den sonra büyük ölçüde çöktü ve yerini çok daha sıkı yüklenim ve daha yüksek standartlarla karakterize edilen hükümet destekli menkul kıymetleştirme aldı.
Ayrıca bakınız
- Rus ipotek sertifikası
- Tahviller
- Mortgage kredisi ( Birleşik Devletler ipotek finans sektörü bölümü )
- Subprime mortgage krizi
- Sabit getirili menkul kıymetler
- dışbükeylik riski