Bölme (hukuk) - Partition (law)

Bir bölüm içinde kullanılan bir terimdir yasanın ait taşınmaz bir tarafından, bir hareketini tarif etmek mahkeme bir bölmek için, sipariş veya başka şekilde eşzamanlı mülk mülkiyet sahiplerinin orantılı çıkarlarını temsil ayrı parçalar halinde. Bazen zorunlu satış olarak tanımlanır . Altında ortak hukuk , toprakta bir bölünmemiş eşzamanlı menfaatine sahip mülkün herhangi sahibi böyle bir bölünme talep edebilirsiniz. Bazı durumlarda, taraflar arazinin belirli bir şekilde bölünmesini kabul ederler; eğer yapamazlarsa, mahkeme uygun bir bölünme belirleyecektir. Bir arazi parçasının tek sahibi veya birkaç sahibi, tapu anketine girerek arazilerini bölebilir (bazen "oyma" olarak anılır).

Zorunlu satışlar neden oluşur?

Zorunlu satışlar genellikle mülk sahiplerinin mülkiyetin belirli yönleri üzerinde anlaşamaması nedeniyle gerçekleşir. Mülk sahipleri, mülkün nasıl kullanılacağı, mülke yatırılacak para miktarı, mülkün tamamını işgal etme ve kullanma hakları konusunda anlaşamayabilir. Taraflar anlaşamazlarsa, dava bir dilekçe ile mahkemeye taşınır.

Mülkiyet olarak ya daha fazla kişi ait olabilir eklem kiracı , ortak noktaları kiracı ve bazı eyaletlerde bütünlükleri ile kiracı . Hangi kiracılığa girileceğinin seçimi, satın alma sırasında taraflarca yapılır. Her tür kiracılıkta, her malik bütünü işgal etme hakkına sahiptir. Bu, sahiplerin belirli odaları kendilerine aitmiş gibi belirlemelerine izin verilmediği, ancak mülkün her bir unsurunun tüm taraflarca tam olarak kullanıldığı anlamına gelir.

Bölme türleri

: Üç mahkeme tarafından verilen edilebilir bölümünün türü vardır ayni bölüm , tahsis tarafından bölüm ve satışı ile bölüm .

Ayni bölünme, mülkün kendisinin ortak sahipler arasında bölünmesidir.
Tüm yargı alanlarında mevcut olmayan tahsise göre bir bölünmede, mahkeme arazinin tam mülkiyetini tek bir malike veya maliklerin alt grubuna verir ve mülkiyetten çıkarılan kişi veya kişilere verilen faiz için ödeme yapmalarını emreder.
Satış yoluyla bölme, arazinin zorunlu satışını ve ardından bu şekilde elde edilen kârın kiracılar arasında bölünmesini oluşturur. Genel olarak, mahkemenin, yalnızca arazi fiziksel olarak bölünemezse, bölünme satışına karar vermesi gerekir, ancak bu belirleme genellikle bölünmüş parçaların ekonomik değerinin toplamda parselin tek parça olarak değerinden daha az olup olmadığına dayanır. Bkz. Delfino - Vealencis, 436 A.2d 27 (Conn. 1980).

Bir tapuda bölünmeyi tamamen yasaklayan bir hüküm yürürlüğe girmeyecek, ancak mahkemeler, makul olduğu sürece, bölünmeyi geçici olarak kısıtlayan bir hükmü uygulayacaktır.

Yasal değişiklikler

Ontario Kodu

Ontario Bölünme Yasası, RSO 1990, c. S.4, şunu belirtir:

"3. (1) Ontario'daki bir araziyle ilgilenen herhangi bir kişi veya oradaki bir mülkün derhal mülkiyetine sahip olma hakkına sahip bir reşit olmayanın vasisi, bu tür arazilerin bölünmesi veya bunların satışı için bir dava açabilir veya başvuruda bulunabilir. mahkemenin bu tür bir satışın ilgili taraflar için daha avantajlı olduğu kanaatine varması durumunda mahkemenin talimatları. RSO 1990, c. S.4, s. 3 (1)."

Florida yasaları

Florida, temelde herhangi bir gayrimenkulün ortak sahibinin bölünme talebinde bulunabileceğini öngören, 64. Florida'da, tarafların gayrimenkulü bölmemeyi kabul etmeleri dışında, temelde bir bölme eylemine yönelik hiçbir savunma yoktur.

Pensilvanya kodu

Kural 1560(a) uyarınca bölünen mülk, taraflara kendi çıkarlarına göre verilecektir.

Mahkeme tarafından atanan bir kaptan, makul bir bildirimde bulunarak bu tür incelemeleri yapacak ve gerekli olabilecek duruşmaları yapacaktır. Kaptan, değerlendiricileri ve mahkemenin izniyle, kaptanın görevlerini yerine getirmesini sağlamak için gerekli olan diğer uzmanları istihdam edebilir.

Mahkeme, iki veya daha fazla müşterek kiracının hisselerinin, mahkeme veya efendinin bildireceği süre içinde yazılı olarak tercih etmeleri halinde aralarında bölünmeden kalmasına izin verecektir.

Mülkün değerinde çoğunluğa sahip olan davalı taraflar, mülkün mahkeme tarafından belirlenen değerleme üzerinden kendilerine verilmesini ve aynı şekilde paylarının bölünmemesini talep ederek herhangi bir satışa yazılı olarak itiraz edebilirler. Böyle bir talep üzerine, mülkün tamamı, ortak kiracı olarak satışa itiraz eden taraflara, bölüşümü ve değerleme esasına göre kendi menfaatlerinin tutarının satışını isteyen taraflara ödenmek kaydıyla verilecektir. Taraflara ödenmesi gereken tutarlar, mahkemenin belirleyeceği şekilde ve zamanda ödenmek üzere mülk üzerinde rehin olarak alınır.

bölüm örneği

D'Arcy - Buckley, 71 Bucks Co. L. Rep. 167 (1997) davasında, iki kişi hayatta kalma hakkı olan ortak kiracı olarak mülk satın aldı. Davacı, satın alma fiyatına davalıdan beş kat daha fazla katkıda bulunmuştur. Bir bölünme davasında, davacı, üstün katkılarının tamamı için kredi talep etmiştir. Mahkeme, sahtekarlığın olmadığı durumlarda, tapunun işleyişinin iki ortak kiracının her birine bir buçuk faiz iletmek için işlediğine karar verdi. Karar, Masgai v. Masgai, 460 Pa. 453, 333 A.2d 861 (1975) ve DeLoatch v. Murphy, 369 Pa. Super. 255, 535 A.2d 146 (1987). Davacı, davalıya ömür boyu hediye vermeyi düşünmediğini savunmuştur.

Kaliforniya Kodu

Ayni bölme tercih edilir, Cal. sivil Proc. Kod § 872.810, ancak satış yoluyla bölünme, konu mülkün/ mülklerin piyasa değerini maksimize ediyorsa, satış yoluyla bölünmeye izin verilir.

Çoğu durumda, iki aşamalı bir süreç gerekli olabilir: (1) sözlü ve belgesel kanıtların dinlendiği ve hareket eden tarafın söz konusu mülkün/ mülklerin bölünmesini gerçekleştirme hakkını onaylayan veya reddeden bir dava , ve onaylanırsa, ara kararla sonuçlanır (bazen "ilk ara karar" olarak adlandırılır) ve (2) özellikle tartışmalı bir bölmede, genellikle mülk(ler) tamamlandıktan sonra bir kanıt duruşması (ayrıca bir dava) Uzmanlar tarafından değerlendirilen ve yargılama sırasında ek sözlü ve belgesel kanıtların dinlendiği, mülk(ler) bölünür ve orantılı bölünmenin pratik olmadığı veya imkansız olduğu durumlarda nakit tazminat da dahil olmak üzere, mümkünse orantılı olarak verilir (bazen "ikinci ara karar" olarak adlandırılır). . Bölünme genellikle mühendisler ve eksperler gibi uzmanların istihdam edilmesini ve özel raporların (nakliye ve irtifak senetlerini içeren) hazırlanmasını gerektirir. Nihai bir işlem olarak, mahkeme bir duruşmada (bir davada değil) özel raporları kabul edecek ve bunların bir unvan şirketi tarafından yürütülmesini emredecek, bu da aynı zamanda devir ve irtifak tapularının (herhangi bir nakit tazminat) "kaydedilmesini" gerçekleştirecektir. taraflardan herhangi biri de emanet kapsamında gerçekleştirilir).

Mahkeme taşınmazın taksimine karar verdikten sonra, mülkün fiilen taksim edilmesi için bir Bölünme Hakemi tayin etmeye yetkilidir. Mahkemenin ara kararı, mülkün bölünmesine veya mülkün satışına (satış gelirlerinin daha sonra bölünmesiyle) karar verebilir. Her iki durumda da, ara kararı yürürlüğe koymak için bir Ayırma Hakemi atanır. Bölme Hakemi, avukat, bilirkişi, emlak komisyoncusu, mühendis ve benzerlerini çalıştırmaya yetkili olabilir. Bölme Hakemi tarafından yapılan satış, taraflar için hangisi daha avantajlıysa, açık artırma veya özel satış yoluyla yapılabilir. Gayrimenkul satışının en yaygın yöntemi, mülkün reklamını yapmak için bir emlak komisyoncusunun yardımıyla özel satıştır. Bölmeli Satış Hakemler, kesinleşmeden önce mahkeme tarafından onaylanmalıdır. Teyit duruşmasında, mahkeme önerilen satışı onaylayabilir, önerilen satışı reddedebilir veya fazla teklif verme süreciyle mülk için daha yüksek tekliflere izin verebilir. Bölme Hakemi, Mahkeme tarafından onaylanan bir satışı sonuçlandırmak için gerekli belgeleri düzenleme yetkisine sahiptir.

bölme prosedürü

Bölünmeyi isteyen taraf, bölünme davası açmalıdır. Eyalet yasaları, özellikle bir kiracı bir satış nedeniyle birincil konutundan yerinden edilecekse, genellikle satıştan (birim olarak satış yoluyla bölme) etkilenen mülkün/ mülklerin fiziksel olarak bölünmesini (ayni bölmeyi) tercih eder. Ayni bölünme mümkünse, mülk(ler) orantılı olarak bölünecektir. Bu tür bir bölünmede küçük farklılıkların kaçınılmaz olduğu durumlarda, orantılılığı korumak için fark(lar) için nakit tazminat verilecektir. Mal(lar) bölünemez ve bütünü bozmadan her kiracıya bir pay vermek üzere tahsis edilemezse mahkeme satış kararı verir. Bölünme sürecini yürütmek için mahkeme tarafından genellikle özel bir usta (hakem) atanır. Hakem sadece sahaya karşı sorumludur ve hakem sadece sahanın talimatları ve geçerli eyalet kuralları ile sınırlıdır. Ayni bir paylaşım için, hakem düzeltilmiş mülk(ler)in tapularının hazırlanmasını sağlayacaktır. Erişim için irtifak hakkının gerekli olduğu durumlarda, hakem irtifak hakkını/haklarını açıklamak için gerektiği şekilde profesyonelleri (mühendisler, sörveyörler ve diğer uzmanlar) istihdam edecektir. Düzeltilmiş mal(lar)ın irtifak tapuları ve irtifak tapu(lar)ı aynı anda kaydedilecektir. Çoğu zaman, "hakemin tapuları" (sahibinin yerine hakem tarafından imzalanan belgeler) kullanılabilir.

Ortak bölmelerdeki kiracılar ve hayatta kalma bölümleri haklarına sahip kiracılar

Ortak kiracılar (TIC) eşit paylarda alınabilir veya alınmayabilir, ancak hayatta kalma haklarına sahip ortak kiracılar (JTWROS) tapu dilinde aksi özellikle ve açıkça belirtilmediği sürece her zaman eşit paylarda alınmalıdır. Dolayısıyla bu iki tür tapu için bir taksim davası farklı olacaktır.

Bir JTWROS mülkü bölündüğünde, JTWROS tapusu her zaman eşit paylar halinde alındığından, satın alma fiyatına yapılan katkıya bakılmaksızın gelirler kiracılar arasında eşit olarak bölünmelidir. Bu nedenle, bir JTWROS ile, satın alma fiyatına yapılan katkılar, bölümleme sırasında bir sorun değildir. Aksi takdirde bir JTWROS tapusunun dayanağı geçersiz olur ve amacı boşa çıkar. Öte yandan, bir TIC mülkü bölündüğünde, mahkemeler satın alma fiyatına eşit olmayan katkıları dikkate alma ve kiracıların dağıtımlarını buna göre ayarlama özgürlüğüne sahip olabilir.

Her iki bölme durumunda da kiracılar, tapuyu aldıktan sonra yapılan harcamalara eşit olmayan katkı payları için kredi talep edebilirler . Bu krediler, kullanım ve bakım giderlerini karşılayabilir ve paylara göre tahsis edilir. İyileştirmeler mülkün değerini gerçekten artırdıysa, mülkte iyileştirmeler için kredi verilebilir.

Languages

In other projects