Gayrimenkul ipoteği yatırım kanalı - Real estate mortgage investment conduit

Bir gayrimenkul ipoteği yatırım kanalı ( REMIC ), ABD Federal gelir vergisi yasasına göre "sabit bir ipotek havuzuna sahip olan ve yatırımcılara kendi içinde birden fazla menfaat sınıfı ihraç eden bir kuruluştur" ve "Federal gelir vergisi amaçları için bir ortaklık gibi muamele görür. geliri faiz sahiplerine geçti". REMIC'ler, ipotek kredilerinin havuzlanması ve ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin ihracı için kullanılır ve son birkaç on yılda ipoteğe dayalı menkul kıymetler piyasasının başarısına önemli bir katkıda bulunmuştur.

REMICs federal gelir vergi yönetilecek öncelikle altında 26 USC  §§ 860A - 860G arasında Altyazı A, Bölüm 1 Alt Bölüm E Bölüm IV Internal Revenue Code ( 26 USC ). REMIC olarak kalifiye olmak için, bir kuruluş, İç Gelir Servisi'ne bir Form 1066 doldurarak ve diğer bazı gereksinimleri karşılayarak bunu yapmak için bir "seçim" yapar . 1987'de Amerika Birleşik Devletleri'nde konut ipoteklerinin menkul kıymetleştirilmesi için tipik bir araç olarak tanıtıldılar .

REMIC kullanımı

REMIC'ler, ticari ve konut ipoteklerini güven içinde tutan ve bu ipoteklerde bölünmemiş bir menfaati temsil eden menkul kıymetler ihraç eden yatırım araçlarıdır . Bir REMIC, ipotekleri havuzlar halinde toplar ve ikincil ipotek piyasasında yatırımcılara doğrudan geçiş sertifikaları, teminatlı ipotek yükümlülüğüne (CMO) benzer çok sınıflı tahviller veya başka menkul kıymetler verir . REMIC aracılığıyla ihraç edilen ipotek destekli menkul kıymetler, ihraççının borç finansmanı veya varlıkların satışı olabilir . Yasal biçim REMIC'ler için önemsizdir: tröstler , şirketler ve ortaklıkların tümü REMIC statüsüne sahip olmayı seçebilir ve hatta tüzel kişilik olmayan varlık havuzları bile REMIC olarak nitelendirilebilir.

Vergi Reformu Yasası, bir ihraççı tarafından kurumsal düzeyde kazanılan gelirin ve menkul kıymet sahiplerine ödenen temettülerin çifte vergilendirilmesini ortadan kaldırmış, böylece bir REMIC'in varlıkların satışı olarak ipoteğe dayalı menkul kıymet teklifini yapılandırmasına izin vererek, kredileri menşeden etkin bir şekilde kaldırmıştır. kredilerin bilanço varlığı olarak kaldığı bir borç finansmanı yerine borç verenin bilançosu (karşılıklı tahvillerde olduğu gibi ). Bir REMIC , yatırımcılar tarafından kazanılan gelir tamamen vergiye tabi olsa da , federal vergilerden muaftır . REMIC'ler tipik olarak kurum düzeyinde vergiden muaf olduklarından, yalnızca nitelikli ipoteklere ve tek aileli veya çok aileli ipotekler, ticari ipotekler, ikinci ipotekler, ipotek iştirakleri ve federal kurum doğrudan geçişli menkul kıymetler dahil olmak üzere izin verilen yatırımlara yatırım yapabilirler. Kredi kartı alacakları, kiralamalar ve otomobil kredileri gibi ipotek dışı varlıklar uygun olmayan yatırımlardır. Vergi Reformu Yasası, tasarruf kurumlarının ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ipotekli menkul kıymetleri nitelikli portföy yatırımları olarak tutmasını kolaylaştırdı . Örneğin, bir tasarruf kurumu, vergi amaçlı kredi ve tasarruf olarak muamele için federal gereksinimleri karşılamada nitelikli varlıklar olarak REMIC tarafından ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetleri içerebilir.

Bir varlık veya varlık havuzunun REMIC olarak nitelendirilebilmesi için, bir REMIC seçimi yapması, varlıkların bileşimine ilişkin belirli kuralları izlemesi (nitelikli ipotekler ve izin verilen yatırımlar tutarak), diskalifiye edilmiş kuruluşların kalan paylarını elinde tutmasını önlemek için makul yöntemler benimsemesi ve yatırımcıların çıkarlarını herhangi bir sayıda düzenli çıkar sınıfı ve bir – ve yalnızca bir – artık çıkar sınıfı olarak yapılandırın. İç Gelir Yasası, REMIC'lerin bir sınıf düzenli çıkarlara sahip olmasını gerektirmemektedir.

Havuzlama ve Hizmet Sözleşmesi (PSA)

Bir havuzlama ve hizmet sözleşmesi (PSA) genellikle her REMIC'e dahil edilmiştir. Bir PSA, hizmet verenin, mütevelli heyetinin ve diğer tarafların bir menkul kıymetleştirilmiş ipotek kredileri havuzu üzerindeki hak ve yükümlülüklerini tanımlayan yasal belgedir. Tipik bir PSA, kısmen şu şekilde ifade edilir: “Bu Anlaşma kapsamında bir Mortgage Kredisinin herhangi bir devrinden sonra mümkün olan en kısa sürede ve her halükarda devirden sonraki otuz gün içinde, Mütevelli Heyeti (i) Mütevelli Heyetinin adını İpoteğin vekili olarak her bir temliki ve (ii) gayrimenkul için uygun kamu dairesinde kaydedilmek üzere teslim edilmesini sağlamak, İpoteklerin Mütevelli Heyetine tahsislerini kaydeder”

Nitelikli ipotekler

Nitelikli ipotekler, çeşitli yükümlülük ve menfaat türlerini kapsar. Nitelikli ipotekler, “(1) esas olarak gayrimenkul üzerindeki bir pay ile güvence altına alınan ve ya başlangıç ​​gününde düzenli veya kalıntı karşılığında REMIC'e devredilen herhangi bir yükümlülük (burada herhangi bir katılım veya intifa hakkı belgesi dahil) olarak tanımlanır. ya da başlangıç ​​gününde yürürlükte olan sabit fiyatlı bir sözleşme uyarınca başlangıç ​​gününden sonraki üç ay içinde satın alınan, (2) başlangıç ​​gününde normal veya kalıntı karşılığı karşılığında REMIC'e devredilen başka bir REMIC'teki herhangi bir düzenli faiz. REMIC'teki menfaatler, (3) herhangi bir nitelikli ikame ipotek veya (4) belirli FASIT düzenli menfaatleri.” (1)'de “yükümlülük” belirsizdir; geniş bir okuma, sözleşme taleplerini içerecek, ancak daha dar bir okuma, yalnızca Kurallar kapsamında “borç yükümlülükleri” olarak nitelendirilebilecek olanları içerecektir. IRC, “esas olarak güvence altına alınmış” terimini, “yükümlülüğün gelirlerinin büyük ölçüde tamamına sahip” olarak tanımlar. . . Gerçekleşme tarihinde yükümlülüğün tek teminatı olan bir gayrimenkul üzerindeki bir hakkı elde etmek veya geliştirmek veya korumak için kullanılır” veya yükümlülüğü güvence altına alan hakkın adil piyasa değerinin düzeltilmiş ihracın en az %80'i olması gerekir. fiyat (genellikle ipotek sahibine ödünç verilen tutar) veya en azından REMIC'e katkıda bulunulduğunda bu tutar olmalıdır.

REMIC'lere Yasaklanan Atamalar

“Tröst belgeleri, ipotek kredilerinin tröstlere devri için bir yöntem ve tarih belirlemede ve tröstte yer alan hiçbir tarafın, orijinal transferlerin uymaması halinde tröstün REMIC statüsünü tehlikeye atacak adımlar atmaması konusunda ısrarcı olduğu için açıktır. tröst belgelerinin gerektirdiği devir yöntemi ve zamanlaması ile vakfa bu tür gecikmiş devirler geçersiz olacaktır.” “Emanet, mütevellinin terekesini oluşturan vesikada ifade edilmişse, bu madde ve kanunun diğer hükümleri ile yetkilendirilmedikçe, mütevelli heyetinin güvene aykırı her türlü satışı, temliki veya diğer işlemleri geçersizdir.”

İzin verilen yatırımlar

İzin verilen yatırımlara nakit akışı yatırımları, nitelikli rezerv varlıkları ve haciz mülkü dahildir.

Nakit akışı yatırımları, REMIC'in ödemeleri aldığı zaman ile REMIC'in bu parayı sahiplerine dağıttığı zaman arasında gerçekleşen nitelikli ipotek ödemelerinin faizini (örneğin tahakkuk eden temettülerin aksine) kazanan pasif varlıklara yapılan geçici yatırımlardır. Nitelikli ödemeler, anapara veya faizin ipotek ödemelerini, kredi geliştirme sözleşmelerine ilişkin ödemeleri, ipoteklerin elden çıkarılmasından elde edilen karları, haciz mülklerinden sağlanan fonları, ipoteklerde garanti ihlallerine ilişkin ödemeleri ve ön ödeme cezalarını içerir.

Nitelikli rezerv varlıkları, bir REMIC'in maliyetlerinin veya faiz sahiplerine ödenmesi gereken ödemelerin "tam ödenmesini sağlamak için makul olarak gerekli herhangi bir rezerv" olan, nitelikli bir rezerv fonunun parçası olarak yatırım olarak tutulan REMIC'lerdeki kalıntı paylar dışındaki maddi olmayan mülkiyet biçimleridir. temerrüde düşmek, beklenmedik şekilde düşük getiriler veya ön ödemelerden kaynaklanan faiz açıkları. REMIC'ler genellikle düşük getirisi olan güvenli, kısa vadeli yatırımları tercih ederler, bu nedenle “REMIC çıkarları için istenen kredi kalitesini” korurken rezerv fonunu en aza indirmek genellikle arzu edilir.

Rehine mülkiyeti, REMIC'lerin temerrütler üzerine elde ettiği gerçek mülktür. İcra mülklerini elde ettikten sonra, IRS bazen uzatmalar verse de, REMIC'lerin bunları elden çıkarmak için üçüncü yılın sonuna kadar süreleri vardır. Bir kiralamanın belirli türlerde kira geliri yaratması, REMIC'in mülkü edinmesinden önce başlamayan inşaat faaliyetlerinin üstlenilmesi veya REMIC'in bağımsız bir yüklenici kullanmadan mülkü bir ticaret veya işletmede kullanması durumunda, haciz mülkü statüsünü kaybeder. ve onu aldıktan sonra 90 günden fazla.

Düzenli ilgi alanları

Bir REMIC, herhangi bir sayıda düzenli ilgi sınıfını içerebilir; bunlar genellikle "A" sınıfı, "B" sınıfı vb. harflerle tanımlanır ve bir kupon oranı ve ödeme koşulları atanır. Düzenli faizi borç gibi düşünmekte fayda var; karşılık gelen daha düşük bir getiri ile daha düşük riske sahip olma eğilimindedirler. Düzenli faizler borç olarak vergilendirilir. Düzenli bir faiz bu şekilde belirlenmeli, başlangıç ​​gününde düzenlenmeli, sabit vadeler içermeli, faiz ödemelerini ve bunların nasıl ödeneceğini belirtmeli ve faiz sahibine koşulsuz olarak anaparanın belirli bir miktarını alma hakkı vermelidir. Kârlar, sahiplerine vergilendirilir.

Kalan menfaatler

Bir REMIC, yalnızca bir artık faiz sınıfına sahip olabilir. Artık menfaatler mülkiyeti içerir ve borçtan çok öz sermayeye benzer. Ancak, kalan faizler ne borç ne de öz kaynak olabilir. “Örneğin, bir REMIC bir tüzel kişilik içinde ayrılmış bir varlıklar havuzuysa, kalan pay (1) düzenli pay sahiplerinin taleplerine tabi olarak REMIC varlıklarının mülkiyet haklarından veya (2) eğer düzenli faizler, bir senet kapsamında teminat altına alınan borç şeklini alır, senet rehininden serbest bırakılan dağıtımları almak için sözleşmeye dayalı bir haktır.” Kalan faiz sahipleri ödenecek son kişiler olduğu için risk daha büyüktür, ancak potansiyel kazançlar daha fazladır. Artık menfaatler bu şekilde belirlenmeli, başlangıç ​​gününde çıkarılmalı ve düzenli bir faiz olmamalıdır (düzenli bir faiz olarak belirlenmeyerek zahmetsizce kaçınabilir). REMIC, kalan pay sahiplerine dağıtım yapıyorsa, orantılı olmalıdır; orantılı gereklilik, sorunları basitleştirir, çünkü genellikle artık bir sınıfın REMIC'i diskalifiye edebilecek birden çok sınıf olarak ele alınmasını önler.

Yeniden REMIC

In 2007-2010 mali kriz , birçok REMICs derecelendirme çöktü. Düzenleyici risk-sermaye amaçları için bazı daha yüksek notlar elde etmek için, birkaç REMIC, yeniden menkul kıymetleştirilen gayrimenkul ipoteği yatırım kanallarına ( yeniden REMIC'ler ) dönüştürülmüştür. Basit bir yeniden REMIC'de, bir yatırımcı ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin sahipliğini yeni bir özel amaçlı kuruluşa devreder ; yeterli miktarda varlığı yeni yapıya transfer ederek, yeni yapının dilimleri daha yüksek bir not alabilir (örneğin, bir "AAA" notu). Ancak, bazı yeniden REMIC'ler daha sonra yeni AAA notlarının CCC'ye düştüğünü gördü.

Formlar

Bir REMIC, çok çeşitli biçimlerde ipotek menkul kıymetleri ihraç edebilir: Devlet Ulusal İpotek Birliği ( Ginnie Mae ) tarafından teminatlandırılmış menkul kıymetler doğrudan geçiş sertifikaları, tam krediler, tek sınıf katılım sertifikaları ve çok sınıflı ipoteğe dayalı menkul kıymetler; çok sınıflı doğrudan geçişli menkul kıymetler ve çok sınıflı ipoteğe dayalı menkul kıymetler; hızlı ödeme veya yavaş ödeme özelliklerine sahip çoklu sınıf geçişli menkul kıymetler; temerrüt riskinin çoğunu üstlenen ve ihraççının daha iyi bir kredi notu elde etmesini sağlayan, sermaye benzeri bir borç dilimine sahip menkul kıymetler ; ve Teminatlı İpotek Yükümlülükleri, aylık tahvil faizi geçişi ile yatırımcılara erken geri ödemeye karşı çağrı koruması sağlayarak yeniden yatırım riskini ortadan kaldırır.

REMIC'lerin avantajları

REMIC'ler, teminatlandırılmış ipotek yükümlülüklerinin (CMO'lar) verimsizliklerinin çoğunu ortadan kaldırır ve ihraççılara daha fazla seçenek ve daha fazla esneklik sunar. REMIC'lerin asgari öz sermaye gereksinimleri yoktur, bu nedenle REMIC'ler teminat gerekliliklerini karşılamak için bazı varlıklarını elinde tutmak yerine tüm varlıklarını satabilir. Düzenli faizler otomatik olarak borç olarak nitelendirildiğinden, REMIC'ler ayrıca CMO ihraççılarının borcu belirtmek için katlandıkları garip yeniden yatırım riskinden de kaçınırlar. REMIC'ler ayrıca, CMO'ların üç ayda bir ödeme yaptığı yatırımcılara aylık dağıtımlar yapabilir. REMIC bakiye çıkarları, öz sermaye çıkarlarını ve kişisel borç transferlerini kısıtlayan, sahibinin tröstlerinden daha fazla likiditeye sahiptir. İhraççılar herhangi bir tüzel kişilik ve menkul kıymet türü seçebildiğinden, REMIC'ler CMO'lardan daha fazla esneklik sunar. REMIC'in çok sınıflı yetenekleri aynı zamanda ihraççıların değişen vade tarihleri ​​ile birlikte farklı hizmet öncelikleri sunmasına, temerrüt risklerini düşürmesine ve kredi geliştirme ihtiyacını azaltmasına izin verir. REMIC seçimi zor olmadığından ve Kurallardaki ve düzenlemelerdeki kapsamlı rehberlik "vergi muamelesine ilişkin olarak diğer MBS türleri için mevcut olmayabilecek yüksek derecede kesinlik" sunduğundan, REMIC'ler de oldukça kullanıcı dostudur. .

REMIC'lerin sınırlamaları

REMIC'ler kurum düzeyinde vergiden muafiyet sağlasa da, izin verilen faaliyetleri "sabit bir ipotek havuzu tutmak ve şu anda yatırımcılara ödemeleri dağıtmakla" oldukça sınırlıdır. Bir REMIC, nitelikli ipotekleri ikame etme, iflas ilan etme, hacizler ve temerrütlerle uğraşma, feshedilmiş ipotekleri elden çıkarma ve ikame etme, düzenli faizlerdeki temerrütleri önleme, maliyetler bu menfaatleri sürdürmenin değerini aştığında düzenli faizleri önceden ödeme ve nitelikli bir ipotekten geçme özgürlüğüne sahiptir. REMIC'in varlıklarını satmak ve sahiplerine nakit dağıtmak için 90 günü olduğu tasfiye. Diğer tüm işlemler yasaklanmış faaliyetler olarak kabul edilir ve tüm niteliksiz katkılar gibi %100 ceza vergisine tabidir.

%100 katkı vergisinden kaçınmak için, başlangıç ​​gününde REMIC'lere katkı yapılmalıdır. Ancak, nakit katkılar, başlangıç ​​gününden üç ay sonra verilirse, bir temizleme çağrısı veya nitelikli tasfiyeyi içeriyorsa, bir garanti olarak yapılırsa veya kalan bir pay sahibi tarafından nitelikli bir rezerv fonuna katkıda bulunursa bu vergiden muaftır. Ayrıca eyaletler, eyalet vergi kanunları uyarınca REMIC'leri vergilendirebilir. "Birçok eyalet, federal yasalara göre REMIC olarak nitelendirilen kuruluşlar için tam veya kısmi vergi muafiyetleri benimsemiştir."

REMIC'ler, haciz geliri için en yüksek kurumsal oranda federal gelir vergisine tabidir ve Form 1066 aracılığıyla beyanname vermelidir. Vergiye tabi haciz geliri, bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) ile aynıdır ve yapılması şartına bağlı kiraları içerebilir. bir kâr, ilişkili bir tarafça ödenen kiralar, REMIC'in tipik olmayan hizmetler sunduğu mülkten alınan kiralar ve REMIC'in bayi olarak hizmet verdiği durumlarda hacizli mülkten elde edilen gelir.

REMIC kuralları, vergiye tabi kazancın verginin ödenmesi için uygun bir ekonomik kazanç olmaksızın gerçekleştirilmesi gerektiğinde ortaya çıkan, artık faiz sahipleri için hayali gelir sorunlarını bazı yönlerden şiddetlendirmektedir. Hayali gelir, vergi kurallarının yazılma şekli nedeniyle ortaya çıkar. Geliri vergi mükellefi olmayanlara aktarmanın cezaları vardır, bu nedenle REMIC faizi sahipleri henüz sahip olmadıkları kazançlar üzerinden vergi ödemek zorundadır.

REMIC'lerin başlıca ihraççıları

REMIC'lerin başlıca ihraççıları arasında, geleneksel ipotek kredilerinin önde gelen iki ikincil piyasa alıcısı olan Federal Konut Kredisi Mortgage Kurumu ( Freddie Mac ) ve Federal Ulusal Mortgage Birliği ( Fannie Mae ) ve ayrıca ipotek bankacılarına ait özel olarak işletilen ipotek kanalları bulunmaktadır. , ipotek sigorta şirketleri ve tasarruf kurumları.

Ayrıca bakınız

Referanslar

Dış bağlantılar