Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı - Real estate investment trust

Bir gayrimenkul yatırım ortaklığı ( GYO ) sahibi bir şirket olduğunu ve çoğu durumda, gelir üreten çalışır gayrimenkul . GYO'lar arasında değişen ticari gayrimenkul birçok türleri kendi ofis ve apartman binaları depolarda , hastanelerde , alışveriş merkezlerinde , otellerde ve ticari ormanlar . Bazı GYO'lar gayrimenkul finansmanı yapmaktadır.

Çoğu ülkenin GYO'larla ilgili yasaları, bir emlak şirketine kurumlar vergisi ve sermaye kazançları vergisinde daha az ödeme yapma hakkı verir . GYO'lar, konut konusunda spekülasyona olanak sağladığı ve bina finansmanını artırmadan konut satın alınabilirliğini azalttığı için eleştirildi.

GYO'lar, büyük borsalarda halka açık , halka açık olarak kayıtlı ancak listelenmemiş veya özel borsalarda işlem görebilir . İki ana GYO türü, öz sermaye GYO'ları ve ipotek GYO'larıdır (mREIT'ler). Kasım 2014'te, öz sermaye GYO'ları, S&P Dow Jones Endeksleri ve MSCI tarafından Global Endüstri Sınıflandırma Standardında ayrı bir varlık sınıfı olarak kabul edildi . Bir GYO'nun mali durumunu ve işleyişini incelemek için temel istatistikler, net varlık değerini (NAV), operasyonlardan sağlanan fonları (FFO) ve operasyonlardan elde edilen düzeltilmiş fonları (AFFO) içerir.

Tarih

oluşturma

GYO'lar Başkan sonrası ABD'de oluşturulan Dwight D. Eisenhower , bazen yasa tüm yatırımcılara büyük ölçekli yatırım yapma fırsatı vermek yürürlüğe giren 1960 Puro Tüketim Vergisi Uzatma denilen Kamu Yasasını 86-779, imzalanan çeşitlendirilmiş portföyler arasında likit menkul kıymetlerin alım ve satımı yoluyla, genellikle diğer varlık sınıflarına yatırım yaptıkları şekilde gelir getiren gayrimenkuller . İlk GYO, 1961'de Virginia ABD Kongre Üyesi Joel Broyhill'in kuzeni Thomas J. Broyhill tarafından Eisenhower'ın altında yaratılması için baskı yapan American Realty Trust tarafından kuruldu .

2021 itibariyle, dünya çapında en az 39 ülke GYO'lar kurmuştur. GYO ve küresel borsada işlem gören emlak piyasası için kapsamlı bir endeks, endeks sağlayıcı FTSE Group, Nareit ve Avrupa Kamu Emlak Birliği (EPRA) tarafından Ekim 2001'de ortaklaşa oluşturulan FTSE EPRA/Nareit Global Gayrimenkul Endeks Serisidir . 29 Ocak 2021 itibariyle, küresel endeks , yaklaşık 1,7 trilyon dolarlık bir hisse senedi piyasası değerini temsil eden 39 ülkeden 490 borsada işlem gören emlak şirketini içeriyordu .

Evrim

1960 yılında kuruldukları zaman civarında, ilk GYO'lar esas olarak ipotek şirketlerinden oluşuyordu. Endüstri 1960'ların sonlarında ve 1970'lerin başlarında önemli bir genişleme yaşadı. Büyüme, öncelikle arazi geliştirme ve inşaat anlaşmalarında mREIT'lerin artan kullanımından kaynaklandı . 1976 tarihli Vergi Reformu Yasası, GYO'ların ticari tröstlere ek olarak şirket olarak kurulmasına izin verdi .

1986 vergi reform yasası da etkiledi GYO'lar. Mevzuat, vergi mükelleflerinin kazançlarını başka kaynaklardan korumak için ortaklıkları kullanmalarını önlemek için tasarlanmış yeni kurallar içeriyordu. Üç yıl sonra GYO'lar borsada önemli kayıplara tanık oldu.

Perakende GYO Taubman Merkezleri A.Ş., UPREIT'i yaratmasıyla 1992'de GYO'ların modern çağını başlattı. Bir UPREIT'de, mevcut bir ortaklığın tarafları ve bir GYO, yeni bir "işletme ortaklığında" ortak olurlar. GYO, tipik olarak, genel ortak ve işletme ortaklığı birimlerinin çoğunluk sahibidir ve mülke katkıda bulunan ortaklar, işletme ortaklığı birimlerini GYO hisseleri veya nakit ile değiştirme hakkına sahiptir. Küresel finans krizinin başlamasıyla sektör 2007'de zorlanmaya başladı. Küresel kredi krizine tepki olarak, borsada işlem gören GYO'lar, bilançolarını kaldıraçsızlaştırarak (borçlarını ödeyerek) ve yeniden eşitleyerek (nakit elde etmek için hisse senedi satarak) yanıt verdi . Borsada işlem gören GYO'lar ve REOC'ler, yatırımcılar kredi krizi sonrasında bilançolarını güçlendiren şirketlere lehte davranmaya devam ederken, 91 ikincil sermaye arzı, dokuz halka arz ve 37 teminatsız borç teklifinde 37.5 milyar dolar topladı.

GYO temettüleri, tüm gelirler için daha düşük oranlarda yüzde 100 ödeme oranına sahiptir. Bu durum GYO'nun içsel büyümesini engellemekte ve faiz oranlarının daha hassas olması nedeniyle yatırımcıların düşük veya var olmayan getirileri tolere etmemelerine neden olmaktadır. Yükselen faiz oranları ile karakterize edilen ekonomik ortamlar, GYO hisseleri üzerinde net bir olumsuz etkiye neden olabilir. Temettüler GYO'lar tarafından ödenen kupon oranlarının artırılması olan bağları ile karşılaştırıldığında daha az çekici görünüyor. Ayrıca, yatırımcılar GYO'lardan çekindiklerinde, yönetimin daha fazla mülk edinmek için ek fon toplamasını zorlaştırıyor.

Afrika

Kenya

Kenya'daki ilk GYO , Sermaye Piyasası Kurumu tarafından Ekim 2015'te onaylanmıştır. GYO, Stanlib Kenya tarafından Fahari I-Reit adı altında ihraç edilmektedir. GYO planı, birim sahiplerine gelir getiren gayrimenkul mülklerinden istikrarlı nakit girişleri sağlayacaktır. Sınırsız halka arz, Nairobi Menkul Kıymetler Borsası'nın ana yatırım piyasası segmentinde listelenecektir.

Gana

GYO'lar 1994'ten beri Gana'da mevcuttur . Ev Finansmanı Şirketi , şimdiki adıyla HFC Bank , Gana'da ilk GYO'yu Ağustos 1994'te kurmuştur. HFC Bank, 1993'ten beri Gana'da ipotek finansmanında ön saflarda yer almaktadır. Çeşitli toplu yatırımları kullanmıştır. ipotek kredisi faaliyetlerini finanse etmek için şirket tahvillerinin yanı sıra planlar. GYO'ların da dahil olduğu Toplu Yatırım Programları, Gana Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu tarafından düzenlenmektedir.

Nijerya

2007 yılında, Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu (SEC) , Yatırım ve Menkul Kıymetler Yasası'nda (ISA) ayrıntılı olarak belirtildiği gibi Nijerya'daki GYO'ların işleyişine ilişkin gereksinimlerin tescili ve ihracı için ilk kılavuz setini yayınladı . İlk GYO, N50 milyarlık Union Homes Hibrit Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı, Eylül 2008'de başlatıldı. Kasım 2015'te Nijerya Menkul Kıymetler Borsası'nda işlem gören üç GYO vardı : Skye Shelter Fund, Union Home ve UPDC. Haldane McCall GYO, zayıf piyasa beklentileri nedeniyle Ocak 2015'te yapılan ilk halka arzda minimum %50 aboneliğe ulaşamadığı için listeye alınmadı.

Güney Afrika

SA GYO Derneği'ne göre, Ekim 2015 itibariyle Johannesburg Menkul Kıymetler Borsası'nda işlem gören 33 Güney Afrikalı GYO ve Güney Afrikalı olmayan üç GYO vardı ve piyasa değerinin 455 milyar R'den fazla olduğunu söyledi.

Asya

Avustralya

Ana madde: Avustralya gayrimenkul yatırım ortaklığı

GYO konsepti, 1971'de Avustralya'da başlatıldı. General Property Trust, Avustralya borsalarında (şimdi Avustralya Menkul Kıymetler Borsası ) ilk Avustralya gayrimenkul yatırım ortaklığı (LPT ) idi. Bir borsada kote olan GYO'lar, Mart 2008'e kadar Listelenen Mülkiyet Tröstleri (LPT'ler) olarak biliniyordu ve onları Avustralya'da Listelenmemiş Mülkiyet Tröstleri olarak bilinen özel GYO'lardan ayırıyordu. O zamandan beri uluslararası uygulamalara uygun olarak Avustralya Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (A-GYO'lar) olarak yeniden adlandırıldılar.

GYO'lar, daha düşük vergi oranları ve artan likidite dahil olmak üzere doğrudan yatırımlara göre sayısız faydalar göstermiştir. Şu anda ASX'te listelenen ve piyasa değeri 100 milyar A$'ı aşan 70'den fazla A-GYO var.

Avustralya ayrıca, Amerika Birleşik Devletleri dışında dünyanın en büyük GYO pazarına sahip olarak giderek daha fazla tanınmaktadır. Global olarak listelenen mülk güvenlerinin yüzde 12'sinden fazlası ASX'te bulunabilir.

Hong Kong

GYO'lar içinde varlığı olmuştur Hong Kong zaman, 2005 yılından bu yana The Link GYO tarafından başlatılan Hong Kong Konut İdaresi Hükümeti adına. 2005 yılından bu yana, Temmuz 2007 itibariyle, Sunlight GYO da dahil olmak üzere, çoğu düşük getiri nedeniyle başarılı olamayan 7 GYO listesi olmuştur . The Link ve Regal Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı dışında biri hariç hepsinin hisse fiyatı halka arz (IPO) fiyatının oldukça altındadır . Hong Kong ihraççılarının başlangıç ​​getirilerini artırmak için finansal mühendislik ( faiz oranı takasları ) kullanmaları da yatırımcıların ilgisini azalttı.

Temmuz 2012 itibariyle, toplam küresel GYO piyasa değerinin yaklaşık %2'sine tekabül eden yaklaşık 15 milyar € toplam piyasa değerine sahip dokuz GYO listelenmiştir. Listelenen dokuz GYO'dan ikisi , Avrupa Kamu Emlak Birliği (EPRA) tarafından yayınlanan bir endeks olan EPRA endeksine de dahil edilmiştir . Hong Kong'daki mevcut ilk beş GYO, toplam piyasa değeri 8 milyar Avro olan The Link GYO, toplam piyasa değeri 2,3 milyar Avro olan Hui Xian GYO , toplam piyasa değeri 1,8 milyar Avro olan Champion GYO , Fortune GYO'dur. toplam piyasa değeri 1 milyar € ve Emlak toplam piyasa değeri 700 milyon €'dur.

Hindistan

Ana madde: Hindistan'da İşletme Güveni

Ağustos 2014 itibariyle Hindistan , ülkede gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kurulmasını onayladı. Hint GYO'ları (ülkeye özgü/genel versiyon I-GYO'lar), bireysel yatırımcıların menkul kıymetleştirilmiş emlak piyasasında bir menfaat sahibi olmanın avantajlarından yararlanmalarına yardımcı olacaktır. En büyük fayda, geleneksel gayrimenkul elden çıkarma yönteminin aksine, gayrimenkul piyasasındaki yatırımların hızlı ve kolay tasfiye edilmesi olacaktır. Hindistan Hükümeti ve Menkul Kıymetler ve Borsalar Kurulu, çeşitli bildirimler yoluyla Hindistan'da gayrimenkul yatırımını doğrudan ve dolaylı olarak doğrudan yabancı yatırım yoluyla, borsada işlem gören emlak şirketleri ve yatırım fonları aracılığıyla kolaylaştırma sürecindedir. 2014 bütçesinde, maliye bakanı Arun Jaitley, GYO'ların kurulması için bir yasa çıkardı. 2021'de olduğu gibi, Hindistan Ulusal Menkul Kıymetler Borsası'nda işlem gören üç GYO bulunmaktadır. Bunlar Embassy, ​​Mindspace ve Brookfields'dir. Genel olarak, Hint GYO'larının hissedarlığı, perakende yatırımcıların çok az katkısıyla kurumsal yatırımcılara (çoğunlukla FPI'lara) yöneliktir.

Çin

CSRC (Çin Menkul Kıymetler Düzenleme Komisyonu) ve NDRC (Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu) ortaklaşa 30 Nisan 2020'de GYO'larda pilot projelerin başladığını duyurdu. Bu resmi duyuru Anakara Çin'deki GYO'ların başlangıcını temsil ediyor.

Japonya

Japonya , Aralık 2001'de GYO'ların kurulmasına izin vermiştir. J-GYO menkul kıymetleri, Japonya'daki diğer borsalar arasında Tokyo Menkul Kıymetler Borsası'nda işlem görmektedir .

Bir J-GYO (kote edilmiş bir gayrimenkul yatırım ortaklığı), Yatırım Ortaklıkları ve Yatırım Şirketleri Hakkında Kanun (LITIC) kapsamında sıkı bir şekilde düzenlenir ve LITIC kapsamında bir yatırım şirketi olarak kurulur.

GYO'lara ek olarak, Japon yasaları ayrıca belirli mülklerin tahsisli satış esasına göre menkul kıymetleştirilmesi için kullanılabilecek paralel bir özel amaçlı şirketler sistemi sağlar. 2016 yılında hedeflenen GYO hisseleri, Amerika Birleşik Devletleri pazarının yüzde 7'sini oluşturdu ve daha sonra 31 milyar dolar olan başlangıç ​​değerinin yarısından daha azına satıldı.

Malezya

Bursa Malezya, beş İslami GYO (şeriat uyumlu - İslami yatırım uyumuna göre) ile listelenen 18 GYO'ya sahiptir.

Endonezya

1 Eylül 2018 tarihinde, Endonezya Finansal Hizmetler Otoritesi (OJK), finansal hizmetler Sektöründe Dijital Finansal İnovasyona (Inovasi Keuangan Digital) ilişkin bir Yönetmelik (No.13/POJK.02/2018) yayınladı. finansal teknoloji (fintech) endüstrisinin düzenlenmesi. OJK'daki en son verilere göre, halihazırda POJK 13/2018 altında listelenmiş 48 organizatör bulunmaktadır. 34 düzenleyici, düzenleyici sanal alanda test edilecek örnekler olarak belirlenmiştir.

Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (DIREs), yüksek satış vergisi ve çifte vergilendirme nedeniyle popülerliğini yitirdi. 2016 yılına kadar, 2012 yılında olmak üzere yalnızca bir DIRE kuruldu. Bununla birlikte, vergi teşvik planları, politika yapıcıların ve yasa koyucuların pazarın rekabet gücünü artırma ve DIRE'lerin yurt içinde listelenmesini teşvik etme niyetini göstermektedir.

Pakistan

Pakistan Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu tam yabancı sahipliğini, sermaye ve kar sınırsız geri dönüş serbest dolaşımını sağlayacak bir GYO düzenleyici çerçeveyi uygulamaya sürecindedir. Pakistan emlak piyasalarındaki spekülasyonu frenleyecek ve gayrimenkulü çeşitlendirmek isteyen küçük yatırımcılara erişim sağlayacak. Pakistan Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu, Singapur ve Hong Kong'unkine benzer bir düzenleyici çerçeve önermektedir.

Pakistan Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu, başta büyük varlık yönetimi şirketleri olmak üzere, ilk yıl içinde yaklaşık altı GYO'nun lisanslanmasını bekliyordu. Pakistan, çoğunlukla Malezya ve Dubai merkezli yabancı gayrimenkul geliştirme şirketlerinin yatırımlarının çıkışını gördü.

SECP, Arif Habib GYO Yönetim Şirketi, AKD GYO Yönetim Şirketi, Eden Developers GYO Yönetim Şirketi ve SB Global GYO Yönetim Şirketi olmak üzere dört tarafa lisans vermiştir .

Filipinler

Filipinler'de GYO'ların kurulmasını sağlayan yasal çerçeve , 2009 tarihli Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Yasası'nın (9856 Sayılı Cumhuriyet Yasası) 17 Aralık 2009'da yasalaşmasından sonra oluşturulmuştur. Uygulama Kuralları ve Düzenlemeleri Menkul Kıymetler tarafından onaylanmıştır. ve Borsa Komisyonu Mayıs 2010'da Ancak, bunun nedeni onun kısıtlayıcı vergi politikaları ve yüksek sürtünme maliyeti yatırımcı çekmek için başarısız oldu.

GYO'lara ilişkin düzenlemeler Ocak 2020'de gevşetilmiş ve aynı yılın Ağustos ayında halka arzını gerçekleştiren Ayala Land'in ülkedeki ilk GYO'su AREIT A.Ş.'nin kurulmasına yol açmıştır . Bununla birlikte, yabancı yatırımcıların, aynı zamanda hakim bir COVID-19 pandemisi olduğu o yıl boyunca GYO'lara karşı hala zayıf bir resepsiyon var .

Singapur

Yaygın olarak S-GYO'lar olarak anılan, Singapur Borsasında listelenen 40'tan fazla GYO vardır ve en son GYO, Cromwell European GYO 30 Kasım 2017'de listelenmiştir. İlk kurulan, Temmuz 2002'de CapitaMall Trust olmuştur. perakende, ofis, endüstriyel, konaklama ve konut dahil olmak üzere bir dizi emlak sektörünü temsil eder. S-GYO'lar, yerel mülklere ek olarak Japonya, Çin, Endonezya ve Hong Kong gibi ülkelerde çeşitli mülklere sahiptir. Son yıllarda, Singapur Borsasında işlem gören yabancı varlıklar, yerel varlıklarla yapılan geleneksel listelemeleri geride bırakacak şekilde büyümüştür.

S-GYO'lar, Singapur'un Kolektif Yatırım Planları Yasası'nın Para Otoritesi kapsamında Kolektif Yatırım Planları veya alternatif olarak Ticari Ortaklıklar olarak düzenlenir.

S-GYO'ların uyması gereken düzenlemelerden bazıları şunlardır:

  • Maksimum dişli oranı %35
  • Mülklerinin yıllık değerlemesi
  • S-GYO'ların yapabileceği belirli yatırım türlerine kısıtlama
  • Vergilendirilebilir gelirinin en az %90'ının dağıtılması

S-GYO'lar, verginin GYO düzeyinde değil, yalnızca yatırımcı düzeyinde ödendiği vergi avantajlı statüsünden yararlanır. GYO'lara ek olarak, on Ticari Tröst ("BT") (GYO'lara benzer, ancak geleneksel olmayan ve SREIT'lere kıyasla katı kurallara tabi olmayan varlıkları tutabilir) ve altı Zımbalı Enstrüman (zımbalanmış bir Ticari İşletmeden oluşur) vardır. Singapur Borsasında işlem gören Güven Birimi ve bir GYO birimi). Borsada işlem gören Trust on Singapore Exchange'in toplam piyasa değeri yaklaşık 100 milyar SGD'dir (30 Kasım 17 itibarıyla).

Tayland

Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu GYO'ların en az iki onlarca vardır 2013 yılında kote ilk GYO'lar için kapılarını açıyor, geç 2012 yılında bir yatırım aracı olarak REIT'ler kurmak için düzenlemeler oluşturdu. 2014 yılında Halka Arz için Mülkiyet Fonları (PFPO) planının yerini almak üzere tanıtılan GYO'lar popülerlik kazanmış ve toplam piyasa değeri iki milyon metrekare varlıkta 85 milyar THB'ye ulaşmıştır.

Birleşik Arap Emirlikleri

GYO mevzuatı, Dubai Uluslararası Finans Merkezi (DIFC) tarafından 6 Ağustos 2006'da yürürlüğe giren Yatırım Ortaklığı Yasası No. DIFC'de yerleşik olmalıdır. Verilecek ilk GYO lisansı, Dubai İslam Bankası tarafından dot com girişimcisi Sylvain Vieujot tarafından yönetilen 'Emirates GYO' adlı bir GYO ile desteklenecek.

Sorun, DIFC'de yerleşik GYO'ların Dubai Emirliği içinde Serbest Bölge dışı varlıkları satın alamamasıdır. BAE'de federal olarak onaylanmış tek Serbest Bölge DIFC'nin kendisidir, bu nedenle bu bölge dışındaki tüm mülkler yalnızca yerel Körfez (GCC) pasaportu sahipleri tarafından satın alınabilir. Bununla birlikte, yerel makamlarla işbirliği yaparak, Emirates GYO, hisselerinin en az %51'ine sahip olması koşuluyla, Dubai'nin herhangi bir yerinde mülk satın almasına olanak tanıyan bir platform oluşturabildi. Bu, şirketin portföyünü Dubai'nin en önemli lokasyonlarında verimli bir gelir getiren mülk karışımı ile çeşitlendirmesine olanak tanır. Emirates GYO, Birleşik Arap Emirlikleri'nde kurulan ilk GYO'dur. Aynı zamanda, NASDAQ Dubai'de listelenen ilk GYO ve Gelir üreten varlıklara odaklanan, dünyadaki beş Şeriat uyumlu GYO'dan biridir.

Emirates GYO, Aralık 2014 itibariyle, ağırlıklı olarak ticari ve ofis alanlarına odaklanan toplam yedi mülkten oluşan 575,3 milyon ABD dolarının üzerinde bir portföye sahiptir. Son dört yılda önemli bir büyüme kaydetti.

Suudi Arabistan

Genel olarak Gayrimenkul Yatırım Fonu olarak anılan düzenlemeler, Suudi Sermaye Piyasası Kurumu tarafından Temmuz 2006'da başlatıldı, Düzenleme fonların borsada işlem görmesine izin vermedi ve tüm fonların lisanslı bir Yatırım şirketi tarafından yapılandırılmasını zorunlu kıldı. Bir gayrimenkul geliştiricisi ve diğer bazı kilit kişilerin bulunduğu CMA.

Sri Lanka

1 Ağustos 2020 tarihinde, Sri Lanka Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu (SEC), GYO'ların mevcut Birim Güven Yasası'nın bir uzantısı olarak uygulamaya konulacağını ve 31 Temmuz 2020'den itibaren yürürlüğe giren yeni Kuralların bir SEC tarafından yayınlanan Gazete Tebliği. Kapsamlı olan bu Kurallar, Sri Lanka GYO'larının kurulmasını ve yürütülmesini yönetecektir. GYO'nun varlıklarının bir parçasını oluşturacak mülkün tapusunun ve değerlemesinin doğrulanması için özel hükümler eklenmiştir.Şartlar arasında, şu anda bir zorunluluk olmayan gelirin yaklaşık %90'ının birim sahiplerine zorunlu olarak dağıtılması yer almaktadır. listelenen varlıklardan herhangi biri. Ayrıca, Birim Tröstlere vergi geçiş mekanizmasının mevcudiyeti nedeniyle, GYO'lar, girişimcilerin gayrimenkul sektörünü daha yüksek seviyelere taşımaları için yeni ufuklar açacak olan Sri Lanka için uygulanabilir bir iş konsepti olmaktan da yararlanabilir.

Avrupa

Belçika

Bernheim Comofi (şimdiki adıyla AG Real Estate ) , 1995 yılında Befimmo anayasası ile Belçikalı GYO'ları tanıttı . Belçika'daki diğer GYO'lar arasında Cofinimmo ve Ascensio bulunmaktadır.

Bulgaristan

GYO'lar Bulgaristan'da 2004 yılında Özel Amaçlı Yatırım Şirketleri Yasası ile tanıtıldı . Bunlar, kurumlar vergisi amaçları için doğrudan geçiş yapan kuruluşlardır (yani, kurumlar gelir vergisine tabi değildirler), ancak çok sayıda kısıtlamaya tabidirler.

Finlandiya

Finlandiya GYO'ları 2010 yılında, Finlandiya parlamentosunun "vergi muafiyeti yasasını" kabul etmesiyle kurulmuştur (Laki eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien osakeyhtiöiden verohuojennuksesta, 299/2009). "Gayrimenkul Fonları Kanunu" (Kiinteistörahastolaki, 1173/1997) ile birlikte, vergi açısından verimli konut GYO'larının varlığını mümkün kılmaktadır.

Nitelikler

  • GYO'lar, bu özel amaç için halka açık şirketler (julkinen osakeyhtiö, Oyj) olarak kurulmalıdır. GYO kurulduğunda asgari öz sermaye 5M€'dur ve beş ayrı yatırımcıya dağıtılmalıdır.
  • Minimum elde tutma süresi: beş yıl.
  • Varlıklarının en az %80'i konut amaçlı gayrimenkullere yatırılmalıdır.
  • GYO'nun brüt gelirlerinin en az %80'i konut kira gelirlerinden gelmelidir.
  • GYO'nun gerçekleşmemiş sermaye kazançları hariç vergilendirilebilir gelirinin en az %90'ının hissedarlarına temettü yoluyla dağıtılması zorunludur .
  • Şirket gelir vergisinden muaftır, ancak hissedarlar temettüler üzerinden bireysel gelir vergisi ödemek zorunda kalacaklardır.
  • En büyük bireysel hissedar, şirket hisselerinin %10'undan daha azına sahip olabilir (2013 yılı sonuna kadar en fazla %30).

2018 itibariyle Orava Konut GYO, Finlandiya'daki tek GYO'dur.

Fransa

GYO'nun Fransızca kısaltmaları SIIC veya "SCPI" dir (ki bunlar iki farklı emlak tröstü türüdür). In France , Unibail-Rodamco büyük SIIC olduğunu. Geçina , Avrupa GYO'ları arasında üçüncü en yüksek varlık değerine sahip, Fransa'nın halka açık ikinci en büyük emlak şirketidir.

Almanya

Almanya , yeni bir gayrimenkul yatırım aracı türü yaratmak için GYO'ları devreye sokmayı planladı . Hükümet, Almanya'da GYO'ların uygulanmamasının diğer ülkelerde önemli bir yatırım sermayesi kaybına yol açacağından korkmuştur. Bununla birlikte, özellikle Sosyal Demokrat Parti'den bu planlara karşı hala siyasi bir direniş var .

Haziran 2006'da maliye bakanlığı, 2007'de GYO'ları uygulamaya koymayı planladıklarını açıkladı. Yasal ayrıntılar, İngiliz GYO düzenlemesinin çoğunu benimsiyor gibi görünüyor.

1 Haziran 2007 tarihinden geriye dönük olarak 1 Ocak 2007 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere GYO'lara ilişkin bir kanun çıkarılmıştır :

  • GYO'ların - "REIT-AG" veya "GYO- Aktiengesellschaft " olarak kurulması gerekir .
  • Varlıklarının en az %75'i gayrimenkule yatırılmalıdır.
  • G-GYO'nun brüt gelirlerinin en az %75'i gayrimenkul ile ilgili olmalıdır.
  • GYO'nun vergilendirilebilir gelirinin en az %90'ı temettü yoluyla ortaklarına dağıtılmalıdır .
  • Şirket gelir vergisinden muaftır, ancak hissedarlar temettüler üzerinden bireysel gelir vergisi ödemek zorunda kalacaklardır.
  • 1 Ocak 2007'den önce inşa edilen konut mülklerine yatırım yapılmasına izin verilmez.

Alman kamu gayrimenkul sektörü, toplam küresel GYO piyasa değerinin %0.21'ini oluşturmaktadır. Dört G-REITS'den üçü , Avrupa Kamu Emlak Birliği (EPRA) tarafından yönetilen bir endeks olan EPRA endeksinde temsil edilmektedir .

İrlanda

2013 Finans Yasası, İrlanda'da GYO yapılarının oluşturulmasına ilişkin hükümler içeriyordu . İrlanda merkezli GYO'lar arasında Hibernia GYO, Yeşil GYO, Yew Grove GYO ve IRES GYO bulunmaktadır .

ispanya

2009'da İngiliz GYO'larına benzer şekilde oluşturulan SOCIMI (Sociedad cotizada de Capital Inmobiliario), 2013'te İspanya'daki en büyük konut fiyatları krizini kurtarmaya yardımcı olmak için mali teşvikler politikasının ardından güçlendi. İspanya'da 70'den fazla GYO var, ancak likidite düşüktür ve elde tutma süresi büyüktür.

Birleşik Krallık

Ayrıca bakınız: İngiliz arazi hukuku ve 2010 Kurumlar Vergisi Yasası

GYO için kurallar dışarı atarken mevzuat Birleşik Krallık'ta yılında yürürlüğe giren Maliye Yasası 2006 (şimdi bakınız Kurumlar Vergisi Kanunu 2010 , bölümler 518 609 kadar) ve dokuz Birleşik Krallık emlak-firmaları GYO statüsünde dönüştürüldüğünde Ocak 2007'de yürürlüğe girmiştir o sırada beş FTSE 100 üyesi dahil : British Land , Hammerson , Land Securities , Liberty International ve Slough Estates (şimdi "SEGRO" olarak biliniyor). Diğer dört şirket Brixton (şimdi "SEGRO" olarak bilinir), Great Portland Estates , Birincil Sağlık Mülkleri ve Çalışma Alanı Grubu idi .

İngiliz GYO'ları gelirlerinin %90'ını yatırımcılara dağıtmak zorundadır. Yakın uçlu bir yatırım ortaklığı olmalı ve Birleşik Krallık'ta ikamet etmeli ve Finansal Hizmetler Otoritesi tarafından tanınan bir borsada halka açık olmalıdır . Brüksel'deki EPRA, her yıl Birleşik Krallık GYO yapısı gereksinimlerinin bir dökümünü yayınlar.

Birleşik Krallık'ta GYO'ların tanıtımını desteklemek için, birkaç ticari mülk ve finansal hizmet şirketi, GYO'ları ve Kote Edilmiş Mülkiyet Grubunu kurdu. İlgili diğer kilit kuruluşlar arasında Londra Menkul Kıymetler Borsası , İngiliz Mülkiyet Federasyonu ve Reita yer alıyor. Reita kampanyası, GYO'lar, kote gayrimenkuller ve ilgili yatırım fonları hakkında bilgi kaynağı sağlamak amacıyla GYO'lar ve Kote Gayrimenkul Grubu tarafından 16 Ağustos 2006 tarihinde başlatılmıştır. Reita, GYO'lar ve kote emlak şirketlerine yapılan yatırımlar hakkında farkındalık ve anlayışı artırmayı amaçlamaktadır. Bunu öncelikle www.reita.org portalı aracılığıyla yapar ve finansal danışmanlar ve yatırımcılar için bilgi, eğitim ve araçlar sağlar.

Fidelity International için Avrupa Kişisel Yatırımlar Genel Müdürü Doug Naismith şunları söyledi: "Mevcut pazarlar genişledikçe ve GYO benzeri yapılar daha fazla ülkede tanıtıldıkça, genel pazarın önümüzdeki beş yıl içinde yılda yaklaşık yüzde on oranında büyümesini bekliyoruz. 2010 yılına kadar piyasayı 1 trilyon dolara çıkarmak.”

2012 Finans Yasası, Birleşik Krallık'taki GYO rejimine beş ana değişiklik getirdi:

  1. rejime katılmak için %2 giriş ücretinin kaldırılması - bu, düşük maliyetler nedeniyle GYO'ları daha çekici hale getirmelidir
  2. kotasyon gereksinimlerinin gevşetilmesi - GYO'lar artık AIM kote edilebilir (Londra Menkul Kıymetler Borsası'nın daha küçük büyüyen şirketler için uluslararası pazarı) - bu, azalan maliyetler ve daha fazla esneklik nedeniyle bir listelemeyi daha çekici hale getirir
  3. GYO'nun artık yakın şirket kurallarına uymak zorunda kalmadan önce üç yıllık bir ödemesiz süresi vardır (kapalı bir şirket, beş veya daha az yatırımcının kontrolü altındaki bir şirkettir)
  4. Bir GYO, kurumsal yatırımcıların (yetkili birim tröstleri, OEIC'ler, emeklilik planları, sigorta şirketleri ve bağımsız kuruluşlar) dahil edilmesiyle yakınlaştırılabiliyorsa, yakın bir şirket olarak kabul edilmeyecektir - bu, GYO'ları çekici yatırım ortaklıkları yapar
  5. Finans maliyetlerinin 1,25 katı olan faiz teminat testi o kadar zahmetli değil

Sapphire Capital Partners LLP'den Boyd Carson, "Bu avantajlardan en önemlisi, GYO'ların AIM'de listelenebilmesidir ve rejime %2 giriş ücretinin kaldırılması da ileriye doğru atılmış önemli bir adımdır" yorumunu yaptı. Ancak, "BK-GYO'lar hala piyasanın tercih edeceği kadar nakit odaklı değil".

Kuzey Amerika

Kanada

Ayrıca bakınız: Kanada'daki GYO'ların listesi

Kanadalı GYO'lar Onlar olarak yapılandırılmış gerekmektedir 1993 yılında kurulmuş ortaklığı ve onların net dağıtmak eğer vergilendirilmemiş vergiye tabi gelir hissedarlara. GYO'lar Muhafazakar hükümet tarafından 2007 bütçesinde kabul edilen gelir güven vergisi mevzuatının dışında tutulmuştur . Birçok Kanadalı GYO'nun sorumluluğu sınırlıdır . 16 Aralık 2010 tarihinde, Maliye Bakanlığı, Kanada vergi amaçları için “Nitelikli GYO'ları” tanımlayan kurallarda değişiklik önerdi. Sonuç olarak, "Nitelikli GYO'lar", 1 Ocak 2011 tarihinden itibaren tüm halka açık gelir tröstleri ve ortaklıklarının ödemekte olduğu yeni tüzel kişilik düzeyindeki "belirtilmiş yatırım akışı" (SIFT) vergisinden muaftır.

Meksika

Meksika , FIBRA (Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces) olarak bilinen GYO'ların eşdeğerlerinin Meksika Menkul Kıymetler Borsası'nda işlem görmesine izin veren bir yasa çıkardı. Diğer ülkelerdeki GYO mevzuatında olduğu gibi, şirketler aşağıdaki kurallara uyarak FIBRA'ya hak kazanmak zorundadır:

  • varlıkların en az %70'i gayrimenkul varlıklarının finansmanına veya mülkiyetine yatırılmalı, kalan miktar devlet tarafından ihraç edilen menkul kıymetlere veya borçlanma aracı yatırım fonlarına yatırılmalıdır.
  • Edinilmiş veya geliştirilmiş gayrimenkul varlıkları gelir getirici olmalı ve en az dört yıl süreyle elde tutulmalıdır.
  • Certificados de Participación Inmobiliarios veya CPIs olarak bilinen hisseler özel olarak ihraç edilirse, FIBRA'da 10'dan fazla ilgisiz yatırımcı olmalıdır.
  • FIBRA, yıllık kârın %95'ini yatırımcılara dağıtmalıdır.

İlk Meksika GYO 2011 yılında piyasaya sürüldü ve FIBRA UNO olarak adlandırıldı. Göre Wall Street Journal , hükümet düzenleyici değişikliklerden sonra" 2011 Mart ayında girmiştir Meksika GYO'lar olası yapıyı yaptı. Fibras kendi Meksika gayrimenkul yatırımcılara kolay bir yol sundu ve aynı zamanda çekici bir kar payı almak. Gibi ABD REIT'ler, FIBRAS gelirlerinin en az %95'ini hissedarlarına temettü olarak dağıttıkları sürece kurumlar vergisi ödemekten kaçınırlar."

Amerika Birleşik Devletleri

Tarih

GYO'ları öngören yasa 1960 yılında ABD Kongresi tarafından çıkarılmıştır. Yasa, yatırım fonlarının hisse senedi yatırımı için sağladığına benzer bir gayrimenkul yatırım yapısı sağlamayı amaçlamıştır . Onların en az yüzde 90 eşit, GYO'lar genellikle bir miktar ödemesi gerekirken ABD federal gelir vergisi için üstlenmeden sorumluluk önlemek için, çünkü GYO'lar güçlü gelir araçlardır vergiye tabi gelirin şeklinde kar için hissedarlar .

2008'den 2011'e kadar GYO'lar, hem yavaşlayan ABD ekonomisinden hem de 2000'lerin sonundaki mali krizden kaynaklanan zorluklarla karşılaştı .

2019'da sona eren beş yıllık dönem için, ABD'deki büyük sermayeli şirketler için bir hisse senedi endeksi olan S&P 500 endeksi, FTSE NAREIT Tüm Sermaye GYO'ları endeksi için yıllık %9,0 getiriye kıyasla yıllık %12,5 getiri sağladı. Ancak, 1972-2019 yılları için toplam yıllık getiriler S&P 500 için %12.1 iken FTSE NAREIT endeksi için %13.3 idi. Amerika Birleşik Devletleri'ndeki borsalarda listelenen 190'dan fazla halka açık GYO vardır .

Mevzuat

Altında ABD Federal gelir vergisi kanun , bir GYO altında "gayrimenkul ve gayrimenkul ipotek konusunda uzmanlaşmış bir yatırım aracı olarak işlev gören herhangi bir kurum, vakıf veya dernek" dir Internal Revenue Code GYO'ların federal gelir vergilendirme kuralları öncelikle bulunabilir bölüm 856. İç Gelir Yasası Bölüm 1, Alt Bölüm M, Kısım II'de (bölüm 856 ila 859). Bir GYO, sahiplerine (genellikle hissedarlar olarak anılır) ödenen temettüleri mahsup etme hakkına sahip olduğundan, bir GYO, ABD federal gelir vergisi yükümlülüklerinin tamamını veya bir kısmını üstlenmekten kaçınabilir. Bir kuruluş, GYO olarak kalifiye olmak için, İç Gelir Servisi'ne bir Form 1120-GYO'yu doldurarak ve belirli diğer gereksinimleri karşılayarak bunu yapmak için bir "seçim" yapar . Bu atamanın amacı, kurumlar vergisini azaltmak veya ortadan kaldırmak , böylece mal sahiplerinin gelirlerinin çifte vergilendirilmesini önlemektir . Buna karşılık GYO'ların vergilendirilebilir gelirlerinin en az %90'ını yatırımcıların eline dağıtması gerekmektedir. GYO yapısı, yatırım fonlarının hisse senedi yatırımı için sağladığı yapıya benzer bir gayrimenkul yatırım yapısı sağlamak üzere tasarlanmıştır .

Yapı

Ayrıca bakınız: Amerika Birleşik Devletleri'ndeki halka açık GYO'ların listesi

Amerika Birleşik Devletleri'nde bir GYO, gelir getiren gayrimenkul sahibi olan ve çoğu durumda işleten bir şirkettir. Bazı GYO'lar gayrimenkulü finanse eder. GYO olabilmek için, bir şirketin vergilendirilebilir gelirinin en az yüzde 90'ını hissedarlarına temettü şeklinde yıllık olarak dağıtması gerekir.

ABD vergi kuralları uyarınca GYO olarak kalifiye olmak için bir şirketin:

  • Bir şirket, tröst veya dernek olarak yapılandırılmış olun
  • Bir yönetim kurulu veya mütevelli heyeti tarafından yönetiliyor olmak
  • Devredilebilir hisselere veya devredilebilir faiz sertifikalarına sahip olmak
  • Aksi takdirde yerli bir şirket olarak vergilendirilebilir
  • Bir finans kurumu veya sigorta şirketi olmamak
  • 100 veya daha fazla kişi tarafından ortaklaşa sahip olunması
  • Gelirinin yüzde 95'i temettü, faiz ve emlak gelirlerinden elde edilir.
  • GYO'nun vergilendirilebilir gelirinin en az %90'ı oranında temettü ödemesi
  • Her vergilendirme yılının son yarısında beş veya daha az kişi tarafından %50'den fazla hisseye sahip olmamak (5/50 kuralı)
  • Toplam varlıklarının en az %75'ini gayrimenkule yatırmış olması
  • Brüt gelirinin en az %75'ini kiralardan veya ipotek faizinden elde etmek
  • Varlıklarının %25'inden fazlasını vergilendirilebilir GYO iştiraklerine yatırmış olmamalıdır .

Güney Amerika

Brezilya

GYO'lar Brezilya'da 1993 yılında 8668/93 sayılı kanunla tanıtıldı ve başlangıçta 205/94 sayılı talimatla ve günümüzde CVM'den (Comissão de Valores Mobiliários - SEC'in Brezilya eşdeğeri olan) 472/08 sayılı talimatla yönetildi. Yerel olarak "FII"ler veya "Fundos de Investimento Imobiliário" olarak tanımlanırlar. FII'nin temettüleri, 2006'dan beri kişisel yatırımcılar (şirketler değil) için vergiden muaftır, ancak yalnızca en az 50 yatırımcısı olan ve borsada işlem gören fonlar için vergiden muaftır. ABD'deki benzer yatırım aracına karşılık gelmek üzere “GYO” olarak adlandırılan FII'ler, ya tek bir mülk veya kısmi mülk ile ilişkili bağımsız mülk yatırımlarına sahip olmak ve bunları işletmek ya da birkaç gayrimenkul (birden fazla mülk) sahibi olmak için kullanılmıştır. sermaye piyasalarından finanse edilmektedir.

Ayrıca bakınız

Referanslar

Dış bağlantılar