Çözünürlük Güven Corporation - Resolution Trust Corporation

RTC literatür Federal Mevduat Sigorta Şirketi geçmişi sergi

Çözünürlük Trust Corporation ( RTC ) bir oldu ABD hükümeti varlık yönetim şirketi tarafından işletilen sahipli Lewis William Seidman ve tasfiye varlıkları, öncelikle görevli gayrimenkul gibi lı varlıkların ipotek kredilerinin ait varlıkları olmuştu tasarruf ve kredi birlikleri (S & Ls) tarafından iflas ilan tasarruf Kuruluşları Denetim Dairesi bir sonucu olarak (OTS) tasarruf ve kredi krizinin 1980'lerdeki. Aynı zamanda eski sigorta görevlerini üstlenen Federal Konut Kredisi Bankası Kurulu (FHLBB).

1989 ve 1995 yılının ortalarında arasında Çözünürlük Trust Corporation kapalı veya başka şekilde 394 $ milyar toplam varlıkları ile 747 tasarrufların çözüldü. Onun fon tarafından sağlandı Çözünürlük Fonlama Corporation'ın hala bu işlevler için oluşturulan borç yükümlülükleri destek var (REFCORP).

Tarihçe

Çözünürlük Trust Corporation tarafından 1989 yılında kurulmuş Finansal Kurumlar Reformu Kurtarma ve Uygulama Yasası (FIRREA) ve başarısız S & Ls varlıklarını özelleştirilmesi yanı sıra 1991 yılında yeni baştan ele alınmıştır FIRREA da kaynaklarını kanalize etmek tasarlanmış üç belirli hedefler dahil özellikle toplumsal gruplara karşı RTC. Hedefler için maksimize fırsat dahil azınlık ve kadınların sahip olduğu, yüklenicilere uygun tek ve çok aile konut için kullanılabilir maksimize ve damping varlıktan yerel gayrimenkul ve finans piyasalarını korumak. Üç gol, ilgi bir hayli verildi Damping üzerinde yerel pazarlar ve kaygılar sadece koruma. Ajans Azınlık ve Kadın mülkiyetindeki İş (MWOB) ve Ekonomik Konut programlarını uygulamak için yavaş.

Çözünürlük Güven Corporation oldu 501 (c) (1) organizasyon .

1995 yılında Çözünürlük Güven Şirketi'nin görevleri Tasarruf Derneği Sigorta Fonu (Saif) nakledildi Federal Mevduat Sigorta Şirketi (FDIC). 2006 yılında -Ayrıca FDIC tarafından idare bankalar banka sigorta fonu için SAIF ve kardeş fonu (BIF), hükümleri uyarınca Mevduatı Sigorta Fonu (DIF) oluşturmak üzere birleştirildi 2005 Federal Mevduat Sigorta Reformu Yasası .

Hisse ortaklık

Başlangıçta bireysel ve toplu varlık satışlarını ortaya koyduktan sonra, Çözünürlük Trust Corporation kullanımına öncülük sermaye ortaklıkları gayrimenkul ve iflas tasarruf kurumlarından miras finansal varlıklarının elden yardım etmek. Farklı yapılarda bir dizi kullanıldı ederken, özkaynak ortaklıkları tüm dayanan bir özel sektör ortağı, varlıkların bir havuzda kısmi ilgi edinme havuzda yönetimi ve varlıkların satışını kontrol eden ve RTC dağıtım yapılırken dahil RTC ilgisini korudu.

Özkaynak ortaklıklar RTC herhangi katılmasına izin kazançlar portföylerinden. Özkaynak ortaklık programı başlatmadan önce RTC onun varlık portföylerinin düpedüz bireysel ve toplu satış yapan almıştı. Genellikle kanıtladı varlıklar bazı türlerinde fiyatlandırma alıcıları varlıkları ile ilgili bilinmeyenler için çok büyük indirim nedeniyle hayal kırıklığı olmaya ve gayrimenkul piyasası ile ilgili zaman belirsizliği yansıtmak için. Varlık portföyleri bir ilgi istinat ederek, RTC portföy yatırımcılar tarafından gerçekleştirilmekte olan son derece güçlü getiri katılmak başardı. Ayrıca, özkaynak ortaklıkları özel sektör ortaklarının yönetim ve tasfiye çabalarıyla faydalanmak için RTC etkin ve yapı tipik bir anapara / yüklenici ilişkide bulunduğu daha üstün teşviklerin bir uyum sağlamak yardımcı oldu.

Aşağıdaki RTC Hisse Ortaklık Programları bir özetidir açıklaması:

Çoklu Yatırımcı Fonu

Çoklu Yatırımcı Fonları (MIF) Program kapsamında, RTC her MIF genel ortağı olmaya sınırlı ortaklıklar (her bir Çoklu Yatırımcı Fonu olarak da bilinir) ve seçilen özel sektör varlıkları kurdu.

RTC MİF bir iletti portföyü jenerik tarif edildi varlıkların (esas ticari olmayan ve alt performans Konut Kredisi), ancak hangi MIF genel ortaklar seçildi anda tespit edilmemişti. Varlıklar zamanla ayrı havuzlarda teslim edildi ve her havuz için ayrı kapanması vardı.

Seçilen genel ortağı varlıklara ortaklık ilgi için RTC ödedi. Fiyat Türetilmiş Yatırım Değeri varlıkların (DIV) (bir tahminidir ile belirlendi tasfiye değeri seçilen genel ortağın teklife dayalı DIV bir yüzdesi ile çarpılarak RTC tarafından geliştirilen bir değerleme formüle dayalı varlıkların), . Genel ortağı, ödenen sermaye havuzuna kapanışta her havuza ilişkin payını. RTC MİF sınırlı bir ortaklık ilgi korudu.

MIF varlık portföyü edildi kaldıraçlı RTC tarafından sağlanan satıcı finansmanı ile. RTC% 75 satıcı finansmanı kadar sunulan ve teklifin bir unsuru teklif sahibi tarafından gerekli satıcının finansman miktarı oldu. Çünkü kaldıraç kendi ilgi nedeniyle MIF genel ortağı tarafından ödenmesi gereken miktar MIF tamamen öz sermaye işlem olsaydı o olurdu daha azdı.

MIF genel ortağı MIF adına, katılımlı varlık yöneticisi yönetmek ve varlık havuzu tasfiye etmek (MIF genel ortağı ekibinin bir veya birden fazla kişiler). Varlık yöneticisi MIF fonlarının dışında bir servis ücreti ödenmiş ve varlıklarını geliştirmek, yönetmek ve pazarlamak için MIF fonlarını kullanıldı. Varlık yöneticisi MIF gün be gün yönetiminden sorumlu oldu, ama genel ortağı önemli bütçe ve tasfiye kararlarını kontrollü. RTC hiçbir yönetim rolü olmuştur.

RTC satıcının finansman borcunun ödenmesine sonra net nakit akışı payları çıkarları doğrultusunda ve genel ortak (sınırlı ortak olarak) (genel ortağı, en az% 50 payı vardı) RTC arasında ikiye bölündü.

MIF genel ortakların her biri idi ortak girişim sıkıntılı gayrimenkul varlıklarını yönetme ve tasfiye konusunda deneyimli bir varlık yöneticisi arasında ve sermaye kaynağı. Biraz üzerinde 2 milyar $ toplu defter değeri ve 982 $ milyon toplam DIV sahip 1.000'den fazla kredi kapsayan iki MIF işlemler vardı.

İpotek ortaklıkları

N serisi ve S-serisi ipotek güven programları MIF programına halefi programları vardı. Bahse konu varlık RTC tarafından önceden tespit edildiğini (MİF altında, belirli varlıklar ihale öncesinde tespit edilmemişti) ve çıkarları içinde N-serisi ve S-serisi yapısı MIF o farklıydı varlık dosyalarını rekabetçi edildi teklif en yüksek teklif kazanan önceden nitelikli yatırımcılar tarafından üzerinde (aksine, MIF genel ortaklarını seçmede RTC 'nin süreci, hesap fiyat dışı faktörler dikkate aldı).

N serisi

N serisinin "N" "takipteki" için kalktı. N serisi için, RTC Delaware iş güven varlıkları, çoğunlukla ticari olmayan ve alt performans mortgage kredisi önceden tanımlanan portföy iletmek istiyorum. Ön nitelikli yatırımcı ekipleri rekabetçi güven% 49 faiz teklif ve onun ilgi edinimine kapatılırken bu ilgiye özkaynak kazanan teklif sahibi tarafından RTC ödenecek oldu.

Güven, onun yaratılışında, Güven kendi mülkiyet ilgi gösteren özel sektör yatırımcıya bir sınıf A sertifikası ve mülkiyeti ilgi gösteren RTC bir B sınıfı sertifika verdi. Sınıf A belgesi sahibi (yani, bu güven çalışmasını kontrol olan) tipik bir genel ortak bağlantılı olan yönetim güçleri icra ve RTC, B sınıfı belge sahibi gibi bir tipik pasif bir ilgi vardı sınırlı ortak .

A sınıfı sertifika sahibi, güven adına, yönetmek ve varlık havuzu tasfiye etmek bir varlık yöneticisi meşgul. varlık yöneticisi vakıf fonları dışında bir servis ücreti ödenmiştir. Tipik olarak, varlık yöneticisi sınıfı sertifika sahibinin bir ortak girişim ortağı oldu. varlık yöneticisi, geliştirmek korumak ve güven varlıklarını tasfiye etmek güven fonları kullanılan ve gün be gün yönetim kontrolü vardı. A sınıfı sertifika sahibi majör bütçe ile elden çıkarma kararları üzerinde kontrol icra.

Güven, RTC tarafından belirlenen önceden belirlenmiş yerleştirme aracı vasıtasıyla bir düzenlenmek suretiyle onun varlık portföyünü kaldıraçlı ticari mortgage destekli menkul RTC gitti hangi gelirleri (CMBSs). Çünkü kaldıraç, gerekli miktar onun ilgi nedeniyle sınıfı tarafından bir sertifika sahibini ödenecek N-Güven tamamen öz sermaye işlem olsaydı o olurdu daha azdı.

Net nakit akışı ilk olarak ilgili öz kaynak yüzdeleri (% 51 RTC,% 49 sınıfı A) ve RTC sınıf arasındaki bir sertifika tutucu bölündü, sonra cmbs borç, ödemek için kullanılmıştır.

RTC 2.8 milyar $ yaklaşık bir defter değeri ve 1.3 milyar $ 'a DIV ile 2.600 kredileri yerleştirilen ettiği altı N serisi ortaklık işlemlerinin toplam vardı. Cmbs arasında $ 975 milyon toplam bağları rekabetçi teklif proses tarafından belirlendiği üzere N-serisi güven varlıklarının değerinin% 60 temsil eden altı N serisi işlem için verilmiş (yatırımcı teklifleri ima varlıklarının değeri esas olarak RTC tarafından hesaplanan DIV değerleri) birden daha büyüktür. Orijinal tahvil vade işlemden 10 yıl iken, ortalama bağ işlem tarihinden itibaren 21 ay içinde emekli edildi ve tüm bağları 28 ay içinde emekliye ayrıldılar.

S serisi

S-serisi programı N serisi programına benzerdi, ve N-serisi işlemleri varlıklar aynı profil ihtiva eder. S serisi bir N-serisi işlem gerçekleştirilmesi için gerekli kaynaklardan yoksun olabilir yatırımcılara hitap için tasarlanmıştır ve aşağıdaki açılardan N serisi programından farklılık edildi.

S-serisi dosyalarını daha küçüktü. S serisinin "S", "küçük" anlamına gelir; Ortalama S-serisi portföyü vardı defter değerinin ortalama portföy 464 $ milyon kayıtlı değer ile 220 milyon $ bir DIV vardı N-serisi ise 113 milyon $ ve 52 milyon $ bir DIV. Sonuç olarak, bir S-serisi işlem taahhüt karşı bir N-serisi işlem için 30 $ 70 $ milyon yatırımcı için $ ila 4 $ 9.000.000 bir sermaye yatırımı gerektiriyordu.

Bir% 60 RTC alım para finansmanı üzerinden kaldıraçlı rağmen S-serisi portföyü CMBS ihracı yoluyla kaldıraçlı değildi. CMBS basıldı N serisi programında, varlık yöneticileri borç derecelendirme kuruluşları (örneğin tarafından nitelikli olması gerekiyordu  Standard & Poor ajansları CMBS bir puanı veren bir koşul olarak). Bu S-serisi programında gerekli değildi

Yatırımcıların azaltmak amacıyla S-serisi portföylerde Varlıklar, coğrafi olarak gruplandırıldı durum tespiti maliyetleri.

RTC yaklaşık 1 milyar $ toplam defter değeri ve 466 $ milyon DIV sahip 1.100'den fazla kredi katkıda içine dokuz S-serisi işlemler vardı. RTC dokuz S-işlemler için $ 284 milyon toplayarak, para alım kredisi, tüm (ortalama olarak, satın alma para krediler 16 ayda emekli edildi) tarihleri ​​kapanış ilgili işlemin 22 ay içinde kapalı ödendi.

Kara Fonu

RTC Kara Fonu programı uzun vadeli iyileşme ve gelen kar paylaşmak için RTC sağlamak için oluşturuldu arazi geliştirme . Kara Fonu programı kapsamında, RTC Kara Fonları olarak bilinen 30 yıllık dönem sınırlı ortaklıklar genel ortakları olarak özel sektör kuruluşlar seçilmiş. Kara Fonu programı, uzun vadeli kalkınma girme yetkisine sahip olduğunu Kara Fonu genel partnerinde MİF ve N / S-Serisi programlarından farklıydı MIFs ve oysa N / S-Serisi Vakıflar varlık tasfiye odaklanmıştı.

RTC Kara Fonu belli önceden belirlenen iletilmektedir arazi parsel ve sigara / arazi parsel ile güvenli mortgage kredisi alt performans. Seçilen genel ortağı Kara Fonu yılında genel ortaklık ilgi için RTC ödedi. Kapanış havuzun zımni değeri ve kazanan firma, belirleyecek her Arsa Fonu havuz için kazanan teklif, zımni değerin RTC% 25 ödeyecek. Arazi fon yatırımcıları% 25,% 30,% 35 veya orantılı ilgi için özkaynak% 40 katkı seçeneği verildi, ancak tüm özkaynak% 25'ini katkıda seçti.

Kara Fonu genel ortağı kendi takdirine bağlı olarak, özel amaçlı varlıklara Kara Fonu havuzlarında varlıklarını transfer olabilir ve bu kişiler daha sonra borç alabiliriz teminat geliştirme çalışmalarını desteklemek için varlık tarafından. Ayrıca, bir üçüncü taraf geliştirici veya finansman kaynağı bir özkaynak ilgi kazanabilmesinden özel amaçlı kuruluş hizmetleri veya finansman karşılığında. Genel ortağı uzun vadede toprak parsellerinin geliştirmek yetkili olduğunu ve Arazi fonun işletilmesi ile ilgili kapsamlı otoritesi vardı. Maliyetler, geliştirmek, yönetmek ve varlıkları Kara Fonu tarafından karşılanacaktır edildi tasfiye etmek.

Kara Fonu'ndan Net Nakit akışı genel ortağı (% 25) ve RTC (% 75) ilgili katkı payı oranlarına dağıtılabilir oldu. Kara Fonu ortaklığı GZS'nin RTC 'nin sermaye yatırımı eşit bir miktar dağılmış ne zaman ve (yani Kara Fonu havuzunun zımni değerin% 75), gelen ve bu noktadan sonra, net nakit akışı 50 üzerinde ayrılabilir istiyorsanız / 50 baz.

Kara Fonu genel ortaklar varlık yöneticileri, geliştiriciler ve sermaye kaynakları arasında ortak girişimler vardı. Üç kara fon programları farklı arazi varlık portföyleri için 12 arazi fonu ortaklıklar yol açan vardı. Bu fonlar 614 milyon $ toplam kitap 2 milyar $ değerinde ve DIV ile 815 varlıklarını aldı.

Değerlendirme, eksiklikleri ve chargeoffs (JDC) programı

yargılar, eksiklikler ve chargeoffs Programı (JDC) altında, RTC her JDC Ortaklığı genel ortağı olmaya sınırlı ortaklıklar ve seçilen özel sektör varlıkları kurdu. JDC programı MİF, N / S Serisi ve genel ortağı varlıklar için sadece nominal fiyat ödenen Arazi Fonu programlarından farklıydı ve güzellik-yarışma esasına göre seçildi ve genel ortağı (ziyade ortaklık kendisi ) en işletme maliyetlerini absorbe etmek zorunda kaldı.

RTC tipik vardı komandit bazı kararların, eksiklik eylemleri ve ücret-off borçluluk (JDCs) ve diğer iddialara iletmek istiyorum teminatsız ve şüpheli değeri dikkate. Varlıklar önceden tespit edilmemiştir ve zaman içinde Koyan bir dizi JDC ortaklığa aktarıldı.

Genel ortağı algılanan yeterlilik esasına göre tamamen seçildi. Bu iletti varlıkların defter değerinin bir baz puan (% 0.01) miktarında RTC ödemeleri yaptı. Genel ortak yönetme ve varlıklarını çözümünde kapsamlı kontrole sahipti. Gelirler genellikle RTC 50/50 bölündü. (Özel durumlar haricinde) İşletme maliyetleri genel ortağı değil JDC ortaklığı tarafından absorbe edildi.

JDC genel ortaklar varlık yöneticileri ve tahsilat şirketleri oluşuyordu. JDC programı FDIC tarafından kabul edilen ve hala varlığını edildi.

Ayrıca bakınız

Referanslar

  • Cassell Mark K. (2003). Hükümetler Özelleştirecek Nasıl: Yatırımların Geri Çekilmesi ve Siyaset ABD ve Almanya'da . Washington: Georgetown University Press. ISBN  1-58901-008-6 .