Ulusal Emlakçılar Birliği - National Association of Realtors

Ulusal Emlakçılar Birliği
Ulusal Emlakçılar Birliği logo.svg
oluşum 8 Mayıs 1908 ; 113 yıl önce ( 1908-05-08 )
Merkez Chicago
Üyelik
1.45 milyon
CEO
 Bob Goldberg
Başkan
 Vince Malta
İnternet sitesi www .realtor .org

Ulusal Emlak Komisyoncuları Derneği ( NAR ) Amerikalı olduğu ticaret birliği içinde çalışan kişiler için gayrimenkul sektöründe. NAR'ın enstitüleri, dernekleri ve konseyleri dahil olmak üzere, konut ve ticari gayrimenkul sektörlerinin tüm yönleriyle ilgilenen 1,4 milyondan fazla üyesi vardır . Kuruluş, terimin kullanımını üyeleriyle sınırlayan " emlakçı " terimi üzerinde bir ABD ticari markasına sahiptir . NAR ayrıca emlak komisyonculuğu için kendi kendini düzenleyen bir kuruluş olarak da işlev görür . Örgütün merkezi Chicago'dadır .

genel bakış

New Jersey Ave, NW, Washington DC'de Ulusal Emlakçılar Birliği binası

Ulusal Emlakçılar Birliği, 12 Mayıs 1908'de Chicago, Illinois'de Ulusal Emlak Borsaları Birliği olarak kuruldu . 1916'da Ulusal Emlak Borsaları Birliği, adını Ulusal Emlak Kurulları Birliği olarak değiştirdi. Mevcut isim 1972'de kabul edildi.

NAR'ın üyeleri, konut ve ticari emlak komisyoncuları , emlak satış görevlileri, taşınmaz mülk yöneticileri, değerleme uzmanları, danışmanlar ve bir devlet lisansı gerektiren gayrimenkul (taşınmaz mal) sektörünün tüm yönleriyle uğraşan diğerleridir. Üyeler, yaklaşık 1.600 yerel emlak komisyonu veya derneğinin bir veya daha fazlasına aittir. 1913'te kabul edilen bir etik kod ve uygulama standartlarına bağlı kalırlar .

Ulusal Emlakçılar Birliği aynı zamanda Washington DC'deki bir lobi grubu olan Emlak Yuvarlak Masasının bir üyesidir.

Marka

NAR, " emlakçı " terimi ve ilgili birkaç terim üzerinde bir ABD ticari markasına sahiptir . Kuruluşun stil kılavuzu , "terimin tercih edilen biçiminin REALTOR® olduğunu — tüm büyük harflerle ve tescilli ticari marka sembolünü kullanarak " belirtir .

"Emlakçı" teriminin kullanımı ilk olarak Charles N. Chadbourn tarafından Mart 1916'da National Real Estate Journal'daki bir makalede önerildi. Chadbourn, daha sonra Minneapolis'te bir emlakçı ve Ulusal Emlak Birliği'nin başkan yardımcısıydı. Kurullar, "Ulusal Birliğin üyelerine verilecek ve onları yabancılardan ayırt etmek için kullanacakları profesyonel bir unvan benimsemesini öneriyorum. Bu unvanın telif hakkının alınmasını ve Ulusal Birlik tarafından kötüye kullanıma karşı savunulmasını öneriyorum... Bu nedenle, teklif ediyorum. Ulusal Birliğin üyelerine, emlak tacirlerine emlakçı unvanını (ilk hecede vurgulanarak) kabul etmesi ve bahşetmesi . Dernek, ertesi yıl, Nisan 1916'da New Orleans'taki ulusal toplantısında bu terimi kabul etti.

1949'da Ulusal Emlak Kurulları Birliği, ABD kayıt numarasını aldı. Gayrimenkul komisyonculuğu hizmetleri için ortak bir ticari marka olarak "emlakçılar" için 515.200 . 1950'de ikinci bir tescil, tescil numarası aldı. Aynı alanda "emlakçı" için 519.789. NAR o zamandan beri elektronik kilit kutuları, giyim ve mücevher gibi alanlarda terim için kayıt aldı.

515.200 ve 519.789 kayıtlar bir dizi iptal işlemine tabi tutulmuştur:

  • Haziran 1998'de, daha önce NAR üyesi olan bir emlakçı olan Arleen Freeman, ABD Patent ve Ticari Marka Ofisine (USPTO) her iki kaydı da iptal etmesi için dilekçe verdi . Haziran 2002'de, USPTO'nun Ticari Marka Yargılama ve Temyiz Kurulu (TTAB), Freeman'ın NAR'ın eski bir üyesi ve ticari markaların lisans sahibi olması nedeniyle , lisans sahibinin estoppel doktrini uyarınca bunları iptal etmek için dava açmasının engellendiğine karar verdi .
  • Kasım 2001'de, NAR üyesi olmayan bir öğrenci olan Jacob Zimmerman, USPTO'ya "emlakçı" ve "emlakçılar"ın bir ticari marka yerine genel terimler olduğu gerekçesiyle kayıtları iptal etmesi için dilekçe verdi . 31 Mart 2004'te TTAB, önündeki deliller üzerinde terimin genel olmadığını tespit ederek dilekçeyi reddetti.
  • Mart 2015'te Jeffrey Schermerhorn, 519.789 kaydını iptal etmek için dilekçe verdi. Schermerhorn , " Facebook , Twitter , LinkedIn , Instagram ve Google Plus gibi Sosyal Medyaların ", Zimmerman davası sırasında mevcut olmayan jenerik kullanıma ilişkin ek kanıtlar sağladığını öne sürerek, Torres v. Cantine Torresella Srl kapsamında sahtekarlık ve genellik iddiasında bulundu . . 30 Mart 2016'da TTAB, iptal dilekçesini sunduğu sırada NAR üyesi ve lisans sahibi olan Schermerhorn'un da markaya itiraz etmesinin engellendiği gerekçesiyle NAR'ın dilekçeyi reddetme talebini kabul etti.

NAR ve Çoklu Listeleme Hizmeti (MLS) sistemleri

NAR, emlak komisyoncuları tarafından ülke genelinde kullanılan bilgi alışverişi olan yüzlerce yerel Çoklu Listeleme Hizmetini (MLS) yönetir . (Ancak, üyelik tipik olarak lisanslı brokerler ve aracıları ile sınırlı olmasına rağmen, NAR'dan bağımsız birçok MLS vardır; MLSPIN, Kuzey Amerika'daki daha büyük bağımsız MLS'lerden birine bir örnektir .)

NAR, karmaşık bir düzenleme yoluyla, Çoklu Listeleme Hizmetlerinin çoğu için politikaları belirler ve 1990'ların sonlarında, İnternet'in büyümesiyle birlikte, NAR, İnternet Veri Değişimlerine (IDX) izin veren düzenlemeler geliştirdi ; potansiyel alıcıların bilgi almak için kayıt olmalarını gerektiren aracıların veya acentelerin web siteleri ve Sanal Ofis Web Siteleri (VOW) aracılığıyla internette görülebilir .

Bu politikalar, katılımcıların (ister bireysel tek kişilik brokerler, isterse büyük bölgesel şirketler olsun) bireysel brokerlerin (ister yalnızca İnternet üzerinde faaliyet gösteren brokerler ister yerel rakipler olsunlar) MLS verilerinin bir kısmına veya tamamına erişimini sınırlamalarına izin verdi. 2005 yılında, bu durum Adalet Bakanlığı'nı NAR'a karşı bir antitröst davası açmaya sevk etti ve verilerin görüntülenmesine ilişkin bu tür sınırlamalara ilişkin MLS kurallarının İnternet'i işletmek için kullanan brokerleri dışlayarak ticareti kısıtlamaya yönelik bir komplonun ürünü olduğunu iddia etti. geleneksel tuğla ve harç komisyoncularından farklıdır . (DOJ eyleminin bir açıklaması için, bkz . ABD v. Ulusal Emlakçılar Birliği için Antitröst Davası dosyaları .) Bu arada, genişletilmiş tüketici erişimi ve İnternet gibi çeşitli gayrimenkul eğilimleri , mevcut yerel MLS organizasyonlarını daha büyük ve daha eyalet çapında veya bölgesel olarak birleştiriyor. California ve Virginia/Maryland/Washington DC'deki Metropolitan Bölgesel Bilgi Sistemleri gibi MLS sistemleri .

Davaya yanıt olarak, NAR, katılımcıların bireysel aracıları (gerçek mekanda faaliyet gösteren türden veya yalnızca internet tabanlı) hariç tutmasına izin vermeyecek, ancak genel olarak görüntüleme dışında kalmayı gerektiren tek bir İnternet Listeleme Görüntüleme sistemi kurmayı önermişti . üzerinde diğer tüm broker ' siteler. Bu sistem IDX sistemi oldu. IDX, halkın MLS listelerini görüntülemesine izin verse de, listeleme bilgilerinin yanlış beyan edilmesini önlemek için, listeleme aracılık bilgilerinin göründüğü her yerde listeye yerleştirilmesini gerektirir (brokerler yasal olarak aracılıklarının listelerine "sahiptir") ve listeleme bilgilerinin yanlış beyan edilmesini önlemek için kanunun emrettiği şekilde komisyoncu hakkındaki bilgiler için hesap verebilirlik yerleştirin.

Antitröst davası Mayıs 2008'de karara bağlandı. Anlaşma, tüm Çoklu Listeleme Hizmeti sistemlerinin İnternet tabanlı rakiplere erişime izin vermesini zorunlu kılıyor. NAR'ın çevrimiçi brokerlere geleneksel brokerlerle aynı şekilde davranması gerekecek ve geleneksel bir iş modeline sahip olmadıkları için onları üyelikten çıkaramayacak. NAR hiçbir yanlış yapmadığını kabul etti ve anlaşmanın bir parçası olarak ne para cezası ne de tazminat ödemedi. Anlaşma, bir federal yargıç resmi olarak, büyük olasılıkla 2008'de onaylayana kadar resmi olmayacak. NAR'ın baş danışmanı, anlaşmanın genel halk tarafından ödenen komisyon üzerinde hiçbir etkisi olmayacağına inansa da, Western Michigan Üniversitesi'nde bir işletme profesörü artan rekabetin komisyonlarda yüzde 25 ila 50'lik bir düşüşe neden olacağını öngördü.

Bir diğer önemli rekabet karşıtı uygulama, komisyonların lisanssız kişilerle "paylaşmasını" yasaklayan çeşitli eyalet yasalarıyla (dolaylı olarak) desteklenmektedir. Geniş yorumlarda, bunun bir alıcı acentesinin alıcılarına alınan komisyonlardan kredi sağlamasını engellediği kabul edilir. Şu anda, emlakçıların ve komisyoncuların, ev satın alanlara veya satıcılara nakit para iadesi veya nakit değeri 25 dolardan fazla olan herhangi bir hediye sunmasının yasak olduğu 10 eyalet var. Bu tür eyaletlerdeki çeşitli emlakçılar, şimdi uygulamaya izin veren eyaletlerde (özellikle, Ohio'da bir emlakçı olan Patrick Lea ve Kentucky'de çok sayıda acente) bu yoruma başarılı bir şekilde itiraz ettiler. Kentucky davası nihayetinde Amerika Birleşik Devletleri Adalet Bakanlığı davacı olarak ve Kentucky Emlak Komisyonu davalı olarak yargılandı.

2019'da Ulusal Emlakçılar Birliği kurulu Açık İşbirliği Politikasını onayladı. Aracıların, bir mülkün halka pazarlanmasından sonraki bir iş günü içinde Çoklu Listeleme Hizmetine bir liste göndermesini gerektiren bir politika.

lobicilik

NAR, bir lobi örgütü olarak önemli bir güce sahiptir. NAR, 1999'dan beri 99.384.108 dolardan fazla harcamış ve yalnızca 2011'de 22.355.463 dolardan fazla harcamıştır. Sürekli olarak Amerika Birleşik Devletleri'ndeki en büyük Siyasi Eylem Komiteleri arasında yer aldı .

Duyarlı Politikalar Merkezi, 2016 rakamlarına göre Ulusal Emlakçılar Birliği'ni lobicilikte ABD Ticaret Odası'ndan sonra en çok harcama yapan 2. ülke olarak sıraladı. NAR, 2016 yılında 64.821.111 dolar harcadı.

Toplam harcamada en büyük pay (%46) Cumhuriyetçiler'e ve %30,8'i Demokratlara gitti . Grup için kilit siyasi konular, finansal hizmetler endüstrisinin federal deregülasyonu etrafında dönüyor .

Subprime mortgage krizinin etkinleştirilmesi

ABD Ortalama Satılan Ev Fiyatı

Bazı uzmanlar, komisyoncuların ve emlakçıların subprime ipotek krizinde en azından kısmi sorumluluk üstlendiğine , kasıtlı olarak evlerin algılanan piyasa değerlerini şişirdiğine ve ardından alıcıları gerekenden daha büyük ipotek almaya teşvik ettiğine inanıyor . Teori, ipotek kredisi verenlerle yapılan gizli anlaşmanın , emlakçıların, emlakçılar için hiçbir risk olmaksızın şişirilmiş ev değerleri için ödünç alınan para üzerinden yüksek hacimlerde komisyon kazanmalarını sağlamasıdır. Birçok mağdur, ev alıcılarının daha pahalı evler satın almak için daha büyük krediler almaya kandırıldığını ve daha yüksek satış fiyatlarının emlakçılara daha yüksek komisyonlar ödediğini düşünüyor. Bu uygulama, bir Özdenetim kuruluşu olduğunu iddia eden NAR tarafından "etik dışı" olarak görülmemektedir ; ancak, bariz sonuçlar halka verilen kapsamlı ve önemli zararları göstermektedir. Birçok mağdur, Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu'nu acenteleri agresif bir şekilde düzenlemeye ve fazla ödemeleri ev satın alanlara iade etmeye teşvik ediyor .

antitröst davaları

2005 yılında, Amerika Birleşik Devletleri Adalet Bakanlığı , Ulusal Emlakçılar Birliği'ne Sherman Antitröst Yasası'nın 4. Bölümünü ihlal ettiği için resmi bir şikayette bulundu . Şikayet, Ulusal Emlakçılar Birliği'nin "İnternet'i daha verimli ve maliyet etkin bir şekilde ev satıcılarına ve alıcılara hizmet etmek için kullanan komisyonculardan gelen rekabeti kısıtlayan bir politikayı sürdürmekten veya uygulamaktan ve diğer ilgili rekabete aykırı kuralları benimsemekten" men etmeyi amaçladı .

DOJ, NAR'ın İnternet tabanlı brokerlerin rekabetini engelleyen MLS kurallarına meydan okudu. 18 Kasım 2008'de Mahkeme, NAR aleyhine bir anlaşmayı onaylayan bir Nihai Karar verdi. Nihai Karar kapsamında, NAR, Amerika Birleşik Devletleri tarafından itiraz edilen politikaları kabul etti ve bu politikaları, tüketicilere düşük fiyatlı aracılık hizmetleri sağlamak için interneti kullanan komisyonculara karşı ayrımcılık yapmayan kurallarla değiştirdi.

2012 yılında, NeighborCity'nin işletmecisi American Home Realty Network, Inc., bir çift telif hakkı davasına cevaben antitröst karşı dava açtı ve "Ulusal Emlakçılar Birliği'nden mali desteğe sahip iki çoklu listeleme hizmeti tarafından kendisine karşı açılan telif hakkı davalarının" NAR'ın şirketi işinden etmek ve emlak komisyoncularına hizmet sağlayıcısı olmaktan çıkarmak için gösterdiği ortak çabanın bir parçası." Karşı iddialar ayrıca ileri sürülen telif haklarının hiçbir zaman gerektiği gibi kaydedilmediğini iddia ediyor. NAR aleyhindeki iddiaları anlatan ancak NAR'ı doğrudan karşı davalı olarak adlandırmayan Minnesota davasında, AHRN, antitröst ve haksız rekabet iddialarında Edina Realty ve Home Services of America'yı Karşı Davalı olarak ekleyerek ikinci bir değiştirilmiş karşı dava açtı. Edina Realty , Minnesota , Maryland , Kuzey Carolina , Georgia , Washington , Oregon , Arizona , Rhode Island , Connecticut dahil olmak üzere ülke genelindeki eyaletlerde emlak komisyonculuğu şirketlerine sahip olan bir Berkshire Hathaway şirketi olan HomeServices of America, Inc.'in bir yan kuruluşudur. , Iowa , Nebraska , Ohio , Illinois , Kansas , Güney Carolina , Missouri , Pennsylvania , Indiana , Kentucky , Alabama ve California . 2012'nin başlarında, Atlantik ortası çoklu listeleme hizmeti Metropolitan Regional Information Systems, Inc. (MRIS) ve St. Paul , Minnesota Inc.'in MN tabanlı Bölgesel Çoklu Listeleme Hizmeti (NorthstarMLS), NeighborCity'ye karşı telif hakkı taleplerinde bulundu. Ulusal Emlakçılar Birliği, NorthstarMLS ve MRIS yasal giderleri için mali destek sağlayacağını söyledi.

uzmanlıklar

NAR eğitim gereksinimleri ve tanınan atamalar

Emlakçılar, NAR üyesi olarak, çeşitli uzmanlık alanlarında ek sertifikalar için eğitim alma seçeneğine de sahiptir; bunların birçoğu, ülke çapında geçerli olan sertifika ve güncelleme kurslarıyla NAR tarafından desteklenmektedir.

En iyi bilinen NAR sponsorlu tanımlamalar şunlardır:

  • Akredite Alıcı Temsilcisi (ABR). Emlak Alıcıları Temsilcisi Konseyi 40.000'den fazla üyeye sahiptir ve alıcı temsilinin tüm yönlerine odaklanan en büyük emlak uzmanları birliğidir. REBAC üyelerinden 30.000'den fazlası REBAC'ın iki günlük kursunu tamamladı ve alıcı acente deneyimine ilişkin belgeler sağladı. ABR'ye bağlı olan ABRM, yöneticiler için Akredite Alıcı Temsilcisi Yöneticisidir (ABRM).
  • Akredite Arazi Danışmanı (ALC). ALC'ler, çiftlikler ve çiftlikler, ham arazi satışları ve geliştirme dahil olmak üzere arazi komisyonculuğu işlemlerinde uzmandır. ALC ataması, bir NAR ticari iştiraki olan REALTORS Land Institute tarafından verilmektedir.
  • Sertifikalı Ticari Yatırım Üyesi ® (CCIM®). CCIM'ler ticari emlak komisyonculuğu, kiralama, değerleme ve yatırım analizinde uzmandır. Başta Kuzey Amerika olmak üzere Asya ve Avrupa'da da 7.500'den fazla aday ve eşit sayıda aday var. CCIM® tanımı, bir NAR ticari iştiraki olan CCIM Enstitüsü tarafından verilmektedir.
  • Sertifikalı Mülk Yöneticisi ® (CPM®). Gayrimenkul mülk yönetimi uzmanlarına yönelik olarak, tasarımcılar konuttan ticarete ve sanayiye kadar her türlü yönetim biçimini ele alırlar. CPM® ataması, bir NAR ticari iştirakiolan Institute of Real Estate Management ® (IREM) tarafından verilmektedir. Uluslararası olarak, ticari, konut ve karma kullanım yönetimindeki yaklaşık 20.000 lider, öğrenim, sertifikalar ve ağ oluşturma için IREM'den yararlanmaktadır.
  • Sertifikalı Emlak Komisyonculuğu Yöneticisi (CRB). Bu atama, Konseyin ileri eğitim ve mesleki gereksinimlerini tamamlayan emlakçılara verilir.
  • Sertifikalı Konut Uzmanı (CRS). CRS Tasarımcıları, satış ortağı olarak hizmet veren emlakçıların ortalama 29.400$'lık gelirinin yaklaşık 3 katı olan yıllık 85.000$'lık bir medyan gelir elde etmektedir. Ayrıca, 3.2 milyon $ brüt satış ile yılda toplam 21 işlem gerçekleştiriyorlar. Bu atama için gereksinimler, belirli bir zaman diliminde toplam en az 25 işlemi (veya belirli satış hacmini) ve önemli deneyimin yanı sıra eğitim gerekliliklerini içerir.
  • İnternet Profesyonelliği Sertifikası ( e-Pro ). Bir e-Pro, İnternet Uzmanı olarak sertifika almak için tamamen çevrimiçi olarak sunulan yeni bir eğitim programından geçen bir emlakçıdır. NAR, internette iş yapmanın tüm yönlerini içeren çevrimiçi profesyonellik sertifikası sunan ilk büyük ticaret grubudur. Bu bir atama değil, daha çok NAR'ın sponsor olduğu bir sertifikadır.
  • Sertifikalı Uluslararası Mülkiyet Uzmanı (CIPS). CIPS unvanına sahip emlakçılar, işlemleri bir araya getirmek için yurtdışına seyahat ederken, yabancı yatırımcılara yardımcı olurken, yerel alıcıların yurtdışında yatırım yapmasına yardımcı olurken veya yerel pazarlarda bir göçmen nişine hizmet ederken, uluslararası gayrimenkul işlemlerinde eğitim ve uygulamalı deneyime sahiptir. CIPS görevlileri ayrıca, para birimi ve döviz kuru sorunları ve kültürler arası ilişkiler, bölgesel pazar koşulları, yatırım performansı, vergi sorunları ve daha fazlası dahil olmak üzere ulusötesi işlemlerin kritik yönlerine odaklanan bir çalışma programını tamamlamıştır. CIPS ağı, 50 ülkeden 1.500 gayrimenkul profesyonelinden oluşmaktadır.
  • Emlak Danışmanı (CRE). Bir CRE adayı, gayrimenkul ve araziyle ilgili konularda deneyimli, objektif tavsiyeler veren uluslararası bir profesyoneller grubunun yalnızca davetle yalnızca 1.100 üyesinden biridir. CRE ataması, bir NAR ticari iştiraki olan Gayrimenkul Danışmanları tarafından verilir.
  • Emlakçılar Enstitüsü (GRI) mezunu . GRI ataması, emlakçıların %19'u tarafından tutulmaktadır ve kurslar, emlak hukukuna göre listelenen mülklerin pazarlanması ve bakımına ilişkin 90 saatlik kurs ile devlet emlakçı dernekleri aracılığıyla sunulmaktadır. 2003 yılındaki bir ankette, NAR, GRI'lerin atanmamış kişilere göre yılda 33.200 dolardan fazla kazandığını belirledi.
  • Emlak Profesyonel Asistanı (REPA). Emlakçıların idari asistanları veya çalışanları (gayrimenkul lisansına sahip olan veya olmayan) için tasarlanan iki günlük bir sertifika kursu, gayrimenkul işine ve destek personelinin işverenleri için değerli varlıklar haline gelebileceği belirli yöntemlere yoğun bir giriş sağlar. .
  • Yaşlılar Emlak Uzmanı (SRES). SRES, emlakçıların, ülkedeki en büyük ve en zengin alıcı grubu olan 50 yaş üstü ev alıcılarının ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik bir atamadır. SRES, Ulusal Emlakçılar Birliği'nin tamamına sahip olduğu bir yan kuruluş olan REBAC'ın bir konseyidir.
  • Sanayi ve Ofis Emlakçıları Derneği ® (SIOR). SIOR çalışanları, endüstriyel ve ofis pazarlarında ticari uzmanlardır. En iyi üreten profesyoneller ve saygın endüstri liderleridirler. SIOR'un 685 şehirde ve 36 ülkede 3.400'den fazla üyesi bulunmaktadır. SIOR'a atanan kişiler şu uzmanlık tanımlarına sahip olabilir: endüstriyel, ofis, endüstriyel ve ofis (ikili), satış müdürü, üst düzey yönetici veya danışmanlık hizmeti. SIOR ayrıca şirket yöneticilerini, geliştiricileri, eğitimcileri ve ticari gayrimenkul sektöründe yer alan diğer kişileri içeren ortak üyelerden oluşur. SIOR ataması, bir NAR ticari iştiraki olan Society of Industrial and Office REALTORS® tarafından verilmektedir.

tüketici erişimi

NAR, tüketicilere ilk kez doğrudan ulaşmak amacıyla Şubat 2010'da HouseLogic.com'u başlattı. Tüketicilerle bu bağı kurmanın ötesinde, sitenin amacı, tüketicilere evlerine yatırım yapma konusunda - daha çok ticari çıkarlarla - eğitim vermektir.

NAR , Westwood One tarafından dağıtılan Real Estate Today adlı radyo programını hazırlar .

Diğer ulusal emlak dernekleri

Ayrıca bakınız

Referanslar

Dış bağlantılar