Zemin kirası - Ground rent

Yasal bir terim olarak, zemin kira özellikle bir sahibi tarafından yapılan düzenli ödemeler atıfta özel maliyetler mülk mülk sahibi bir altında gerektiği gibi, ya üstün bir kiracı kira . Bu anlamda, mülk sahibi bir arazi parçası uzun bir kiralama veya kiralama yoluyla satıldığında bir toprak kirası oluşur. Toprak kirası, toprak sahibine bir gelir sağlar. Gelen ekonomi , zemin kira şeklidir ekonomik kiralık tahakkuk tüm değer anlam tapu sahiplerinin başlık münhasır mülkiyeti sonucunda ayrıcalık için konum .

Tarih

In Roma hukukuna , zemin kira ( solaryum ) yıllık olarak kira tarafından ödenecek kiracının a satıh (arazi parçası) veya arsa daimi kira. Erken Norman İngiltere'sinde, kiracılar , toprak sahibi lordların, alt kiracı üzerinde vergi toplamak için herhangi bir güce sahip olmaması için, tapularını araziye kiralayabilirdi. 1290'da King Edward , kiracıların topraklarını alt feudasyon yoluyla başkalarına kiralamasını engelleyen Quia Emptores Statüsü'nü geçti . Bu, kiracının tüm faizinin bir kira ücreti ödeyecek olan alıcıya veya bağış yapana devredileceği bir ikame sistemi yarattı. Bu sistem daha sonra İngiltere'de ortak hukuka geçti ve yasal miraslarını İngiltere'ye kadar izleyen birçok ülke tarafından kabul edildi.

Klasik ekonomistler ve Georgistler , emekten elde edilen gelirden farklı olarak ekonomik rant olarak adlandırılan kazanılmamış geliri araştırmak ve yakalamak için toprak rantını nicelleştirirler .

Değerleme

Mülkiyet faizinin değeri şunları içerir:

  • Şu andaki yıllık ödenecek toprak kirasının katları, buna bağlı olacaktır.
    • kalan kira süresi
    • zemin kira düzeyinde herhangi bir gelecekte planlanmış artışlar
    • piyasa faiz oranları
    • temerrüt olasılığı
    • bireysel daire vb. için kiralar küçükse, tahsilat maliyeti
  • Eskiye döndürmenin net bugünkü değeri, yani kiranın sonunda mülk sahibi ( kiranın ödendiği) mülk üzerinde muhtemelen tamamen hak sahibi olacaktır, dolayısıyla kiralama ne kadar kısa olursa, eski haline dönme değeri o kadar büyük olur.
  • Atfedilebilir herhangi bir " evlilik değeri " (80 yıldan daha kısa süreli bir sözleşme uzatıldığında, mülk sahiplerinin faiz kayıplarını tazmin etmek için tasarlanmış önemli bir meblağ).

Ekonomide, toprak kirası, ödemelerin açıkça yapılıp yapılmadığına veya kiraların empoze edilip edilmediğine bakılmaksızın, toprak sahiplerine tahakkuk eden tüm ekonomik değer anlamına gelir . Gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından çeşitli değerlendirme metodolojileri kullanılmaktadır.

Birleşik Krallık

Birleşik Krallık'ta, uzun süreli bir kiraya tabi mülkün konut kiracılarının hakları, evler için 1967 Özel Mülkiyet Reformu Yasası ve daireler için 1993 tarihli Özel Mülk Reformu, Konut ve Kentsel Kalkınma Yasası tarafından yönetilmektedir .

İngiltere ve Galler

In İngiliz hukuku , terim "yer kira" halk evleri için kullanılan bir anda oldu ve hangi zemin sorunu yanı sıra kiraları kendileri kiralar dışarı topraklar anlaşılmaktadır. Lord Eldon , 1815'te, terimin gerçekleştiği bağlamın, anlamını önemli ölçüde değiştirebileceğini gözlemledi.

Zemin rantının günümüzde kabul edilen anlamı, arazinin bina yoluyla iyileştirilmesi amacıyla kiralandığı ranttır: yani, üzerine yerleştirilecek binalar için değil, yalnızca arazi için alınan rant. Bu nedenle, genellikle serbest piyasada kiralanan bir bina için elde edilebilecek kiradan daha düşüktür ve daha uzun bir süre için - en az 21 yıl, ancak daha yaygın olarak 99 yıl, 125 yıl ve hatta 999 yıl - kiralanır.

Enflasyon, 2003'ten önce mülklerdeki arsa kiralarının değerini genellikle uzun süreli kiralamalar ve artmayan gelirlerle aşındırdı, bu nedenle, geri dönme olasılığının olmadığı yerlerde (mülkün mülkiyeti mülk sahibine geri döndüğünde) değerleri genellikle küçüktür. 150 yıl içinde diyelim. Ancak müteahhitler şimdi yeni binalarda arsa kiralarını kullanıyorlar ve hatta belediye vergisi kadar külfetli olabilen arsa kirasından kâr etmek için evleri kiraya veriyorlar.

Kat mülkiyeti ve 2002 Kira Reform Yasasının ve Kiracı ve ev sahibi (Kiralık Bildirimi) (İngiltere) Yönetmelikler 2004 şimdi ihtiyaçları toplama toprak rantı için çıkarılacak söz konusu bildirimin formunu düzenler. Daha önce bazı ev sahiplerinin kiracılara ödemeler için kafa karıştırıcı veya dürüst olmayan talepler göndermesiyle ilgili bir sorun vardı.

Bir kira sözleşmesinin şartlarına göre, mülk sahibi (arazinin veya mülkün mutlak sahibi), belirli bir süre boyunca bir mülkün mülkiyetini bir kiracıya devretme izni verir. Bu, 21 yıldan 999 yıla kadar değişebilir ve bu süre zarfında, konut sahibi mülk sahibine toprak kirası ödeyecektir. Mülk sahibi mülk sahipleri, esas olarak, kiralamanın verilmesi için asıl kiracı tarafından ödenen başlangıç ​​primi için mülk kiralar; ancak buna ek olarak, toprak kirası (genellikle bir jeton tutarı) uzun vadede ödenecektir ve bu, bazı yatırımcı türleri için cazip bir sabit getirili yatırım olabilir. Hizmet bedellerini, zemin kirasını veya yönetim ücretlerini ödemediği için kira sözleşmesini ihlal eden bir kiracı ile karşı karşıya kalan ev sahibine tanınan son yaptırım, kirayı kaybetmek ve evi veya daireyi geri almaktır. Bunu yapmak için ev sahibinin ilk önce 1925 tarihli Mülkiyet Yasasının 146. maddesine göre geçerli bir bildirimde bulunması gerekir - Mülkiyet Arayan Bildirimi . Bununla birlikte, ev sahibi, ödenmemiş miktar 350 £'dan fazla olmadığı veya bir miktarı içermediği veya içermediği sürece, borçlu olunan hizmet ücretleri, yönetim ücretleri veya toprak kirasının (veya bunların bir kombinasyonunun) tutarının 146. madde bildiriminde bulunamaz. bu üç yıldan fazla bir süredir olağanüstü.

Arazi kiralarını satmak isteyen ev sahiplerinden uzun vadeli yatırım için arazi kiraları satın alma konusunda uzmanlaşmış birkaç şirket var. Normal olarak , ya başlangıç ​​geliri için ya da gelecekteki bir noktada dayanak mülkün eski haline döndürülmesi fırsatı için, eski haline döndürülebilir zemin kiraları satın almaya odaklanırlar . Arazi kiralarının değeri, gelecekteki gelir artışlarına ilişkin kira inceleme modelinden, dayanak mülkün değerinden, süresi dolmamış kira süresinden ve evlilik değerinin geçerli olup olmadığından etkilenir .

Mevzuat, arsa kiralarını satmadan önce, işlem taraflarını uzun süreli konut sahiplerine Bölüm V bildirimlerini sunmakla yükümlü kılar. Bu onlara yanıt vermeleri için iki aylık bir süre verir. Bunun sona ermesi üzerine, 12 ay içinde , bildirimde belirtilen fiyat veya daha yüksek bir fiyatla işlem yapılabilir . Bu tür tebligatların alakasız olduğu tek durum , dairelerin %50'si satılmadan önce arsa kirasının alım satımına ilişkin sözleşmelerin değiş tokuşudur . Bu, daha sonra, tüm daireler satıldıktan sonra bile, bireysel bildirimde bulunmaksızın, toplamın geçmesine ve karşılığında zemin kira haklarına izin verir. Bununla birlikte, kira bedeli alıcısının, mülk üzerinde bekleyen sözleşmeyi not etmesi akıllıca olacaktır.

2003'ten önce Tapu Dairesi, arazi kirasını kaydetmiştir ve kira, .gov.uk web sitelerindeki tapu kayıtlarından anlaşılmaktadır. 13 Ekim 2003 tarihinden itibaren Tapu Dairesi artık bunu yapmamaktadır ve indirilen kira sözleşmesinin daha detaylı incelenmesi gerekmektedir.

Geçmişte, arazi kirası genellikle zahmetli değildi, tipik olarak yılda 100 sterlin civarındaydı ve mülk sahipleri genellikle ödeme talep etmezdi. Ancak 2010'larda, müteahhitler ve müteahhitler, her 5 veya 10 yılda bir ikiye katlanan yükseltme maddeleriyle birlikte, zemin kiraları yılda 1000 sterline kadar çıkan yeni evler için kiralar verdi. Bu, mülkü piyasa fiyatının altında satılabilir kılıyorsa, borç verenler ve değerleme uzmanları tarafından derhal ve/veya müteakip ipotek reddi ile sonuçlanabilir.

Konut sahiplerinin 2 yıl sonra, 99 yıldan daha kısa süreli bir kiralamayı uzatma ve toprak kirasını "karabiber" yani sıfıra düşürme hakları vardır, ancak geliştiriciler, değerlemeyi yapan 150 yıldan fazla maliyetli kiralamalarla bunu engellemiştir - arazi kirası ve vadesi - kiracıların ulaşamayacağı kadar ve mülkü - genellikle geliştirme tamamlanmadan önce - sömürücü offshore şirketlere satar.

İngiliz ve Galli "zemin kira skandalı" basında geniş yer buldu. 2016'da Milletvekili Peter Bottomley, arazi kiraları skandalını "yasallaştırılmış gasp" olarak nitelendirdi. Milletvekilleri toplulukları sekreteri Sajid Javid tarafından sorulan sorulara yanıt olarak şunları söyledi: “Bahsettiği türdeki suistimallerin ortadan kaldırıldığından emin olmalıyız ve elimizden gelen her şeyi yapmaya devam edeceğiz. Birkaç paydaşla çalışıyoruz ve daha fazlasını nasıl yapabileceğimizi kesinlikle görebiliyoruz.”

Haziran 2018'de Birleşik Krallık hükümeti, yeni uzun süreli kiralamalarda sıfır zemin kirası ile birlikte kira sözleşmesinin yeniden düzenleneceğini duyurdu .

İskoçya

In İskoçlar hukuk terimi yer kira uygulanmadığında, ama onun yeri ile, pratik amaçlar için, alınan yıllık zemine iki anlamı taşımaktadır:

  • Zamanında Reformasyon içinde İskoçya , toprakları Kilisesi tarafından parsellere edildi taç çeşitli Lordships içine, hibe "Montajı Efendileri'ni" çağrıldığını. 17. yüzyılda, bu Ereksiyon Lordları, kurtuluşları için üzerinde anlaşmaya varılan bir bedel ödenene kadar alıkonulacak olan feu-görevler dışında, taç üzerindeki üstünlüklerinden istifa ettiler . Bununla birlikte, bu saklı kefaret gücü, Birliğin arifesinde taç tarafından istifa edildi ve feu-vergiler, bir toprak yıllık olarak Ereksiyon Lordlarına kalıcı olarak ödenebilir hale geldi.
  • İnşaat alanındaki spekülatörler genellikle yüksek bir feu-vergiyle inşaatçılara alt-feus verir. Ancak, alt feusların yasaklandığı yerlerde - 1874 tarihli Taşıma (İskoçya) Yasası'ndan önce olabilir  - ve inşaat alanı için çok fazla talep olduğunda, feuarlar genellikle inşaatçının araziyi doğrudan satın almak yerine yıllık kira ödemesini şart koşar. Bu yıllık kiraya toprak yıllık denir . Faiz diğer gerçek yükü gibi, zemin yıllıkları artık serbestçe olabilir, zemin Yıllıkları ödenmemiş borçlarını bağlı değildir ve atanan ve iletti .

İskoçya'daki feu görevi , Feodal Görev Süresinin Kaldırılması vb. (İskoçya) Yasası 2000 ile sona erdi .

Kuzey Irlanda

Kuzey İrlanda'daki toprak kiralarının geri ödenmesi, 2001 Toprak Kiraları Yasası (Kuzey İrlanda) kapsamındadır .

irlanda Cumhuriyeti

İrlanda Cumhuriyeti'nde toprak kiraları kentsel yaşamın bir özelliği olmuştur. En kiracılık reformu yasası tarım arazisi için çıkarılan olsa da (bkz İrlanda Kara Acts , kentsel işgalci / kiracı ev sahipleri kendi toprak kiraları "dışarı al" ve böylece etkin bir şekilde içine uzun kira değiştirmek için izin verilmiş) mülkiyet hakkı en son, faiz Özellikle 1978 ve 2005 Eylemlerinde altında, zemin kiralar Castlebar , İlçe Mayo tartışmalı kaybolduktan sonra tevkif edilmiştir Rab Lucan'ın 1974 yılında.

Hollanda

Zemin kiralamaları ( erfpachten ) Hollanda'da yaygındır. Ancak çoğu Hollanda belediyesi (Rotterdam, Den Bosch, Eindhoven, Haarlem ve Maastricht dahil) şu anda sistemi terk ediyor ve ev sahiplerine arsalarını satın alma hakkı sunuyor. Bununla birlikte, Amsterdam da dahil olmak üzere bir dizi, kapsamlı yeniden geliştirmeyi kolaylaştıran, arazi spekülasyonunu önleyen ve tüm topluluğun arazi değerindeki herhangi bir artıştan yararlandığı anlamına gelen arazi kiralamalarını elinde tutuyor.

  • 1 Temmuz 2016'da Amsterdam, kalıcı zemin kiralama seçeneğinin yanı sıra geçici ve sürekli zemin kiralama seçeneğini tanıttı. Hane sahiplerinin 8 Ocak 2020'ye kadar avantajlı koşullarda, arazi kiralamalarını kalıcı hale dönüştürmek için başvurmaları gerekiyordu, bu da enflasyona endeksli olacağı ve her dönem sonunda öngörülemeyen bir şekilde artmayacağı anlamına geliyor.
  • Diemen, Hendrik-Ido-Ambacht, Utrecht ve Vlaardingen (2013'te yeni kurallar) da arazi kirasını koruyor.
  • Lahey, 1 Nisan 2008'de yeni bir özel mülk ve mülkiyet sistemi getirdi. Hane sahipleri, kalıcı kiralama haklarını mülkiyete dönüştürmek için arazilerini yerleşik arazi değerinin %55'inin %5'i oranında satın alabilirler. 100 m²'nin üzerindeki büyük ofis binaları ve endüstriyel binalar ile henüz kullanıma açılmamış alanlar için arsa kiralaması yürürlükte kalır.
  • Groningen vilayetinde, kalıcı bir kiralama hakkının olduğu bir varyant hayatta kalır, beklemrecht (baskı hakkı).

Hukuk ve ipotek

Hollanda'da arazi kiralaması, Hollanda Medeni Kanunu'nun 5. Kitabının 7. Başlığı ile düzenlenir.

Çoğu durumda, uzun vadeli kiralamalar nitelikli endeksli krediler haline gelerek vergi avantajları yaratır.

2010'dan beri bankalar, konut amaçlı kiralanmış mülkler üzerinde ipotek sağlarken daha katı kurallar uyguluyorlar. Sadece 1 Ocak 2013 tarihinden itibaren düzenlenen yeni belirsiz kiralamalar hala ipotek için uygundur. Bu sözleşmeler, Hollanda Bankalar Birliği'nin "Finans kiralama haklarına ilişkin Bankacılık Direktifi" ile uyumlu olmalıdır. Sabit vadeli sözleşmeler, örneğin 30 veya 49 yıl hariç tutulurken, 1 Ocak 2013'ten önce düzenlenmiş mevcut sabit vadeli sözleşmeler, koşulların Hollanda Bankalar Birliği'nin uygunluk kriterlerini karşılaması koşuluyla ipotek finansmanı için uygundur. Bankalar, arazi sahibinin önemli artışlar uygulayacağı ve bunun da kiracı için ödeme sorunlarına yol açacağından korktukları için bunu yapmaya karar verdiler. Evlerini satmak isteyen özel mülk sahipleri bu kısıtlamayla giderek daha fazla karşı karşıya kalmaktadır. Yeni müstakbel alıcılar finansmanı alamadığı için ev birçok durumda satılamaz görünüyor.

Amerika Birleşik Devletleri

Toprak kirası terimi, birçok ABD eyaletinde, hibe verenin kendisine ve mirasçılarına , arazinin parasal değerindeki faiz olan belirli bir rant ayırdığı basit bir hibe tarafından oluşturulan bir tür kullanım süresine uygulanır .

Maryland

Maryland Eyaleti , öncelikle Baltimore bölgesinde , toprak kiraları için hükümler tutar . Bu uygulama, on yedinci yüzyıla, daha az lordların ve serflerin, lordun topraklarını kiralamak için feodal lordlara mahsul ve hayvan ödediği zamanlara kadar uzanır. Arazi kirası ile ev sahipleri yalnızca binanın kendisine sahiptir, ancak araziyi sahibinden kiralamak için küçük bir miktar ödemeleri gerekir. Maryland yasalarına göre, arazi kirası zamanında ödenmezse, arazi sahibi mahkemeye gidebilir ve ev aleyhine haciz konabilir, bu da, ev sahibinden etkili bir şekilde, bazen 24 $ gibi küçük bir meblağ üzerinden ev sahibine el koyabilir. Bu, 2000'den 2005'e kadar Baltimore City'de neredeyse 4.000 kez meydana geldi. Ayrıca, zemin kirası olan mülklerin değeri, zemin kirası olmayan benzer mülklerden genellikle yaklaşık 10.000 $ daha düşük.

2007 yılında, Demokratik Maryland Valisi Martin O'Malley tarafından yeni arazi kiralarını tamamen yasaklamak ve arazi sahiplerinin suçlu ev sahiplerinden evlere el koymalarını önlemek için bir acil durum faturası sunuldu . Tasarı meclisten geçti. Maryland eyalet yasası, tüm arazi sahiplerinin arazinin mülkiyetini Eylül 2008'e kadar devlete kaydettirmesini zorunlu kıldı, aksi takdirde toprak mülkiyeti otomatik olarak sona erer. 2008 itibariyle, Maryland'de yaklaşık 85.000 kişi vardı. Yeni yasalara, adil bir tazminat olmaksızın mülkün anayasaya aykırı olarak alınması olarak nitelendiren bazı arazi sahipleri için mahkemede itiraz edildi. 2011 yılında yasa, eyaletin en yüksek mahkemesi olan Maryland Temyiz Mahkemesi tarafından, konut sahiplerinin mülkiyet haklarını ortadan kaldırdığı iddiasıyla anayasaya aykırı bulundu. 22 Ocak 2007'den sonra artık yeni arsa kiraları oluşturulamaz ve arsa kirası sahipleri, kiraları tahsil etmek veya ödenmemiş kiralar için haciz başvurusunda bulunmak için kiralarını Devlet Değerlendirme Departmanı'na kaydettirmelidir (ancak kayıt yaptırmamanın artık iflas riski oluşturmamasına rağmen). mülkiyet hakkı).

New York

New York'ta , Trump Plaza ve The Stanhope gibi dikkate değer yüksek binalar da dahil olmak üzere , kiralık arazide yüzden fazla kat mülkiyeti ve kooperatif binası bulunmaktadır . Birçoğu, şehrin dünyanın en pahalı emlak pazarlarından biri haline gelmesinden önce, 1960'lar ve 1970'lere kadar uzanıyor.

Bir New York City emlak komisyoncusuna göre, arazi kiralanan binalardaki dairelerin maliyeti, sahip olunan arazideki binalardaki karşılaştırılabilir birimlerden "yüzde 25 ila 40" daha düşük olma eğilimindedir, ancak "algılanan riskleri", bunları satmakta veya finanse etmekte zorluklara neden olabilir. . Aylık maliyetler arazi için kira ödemelerini içerir, bu nedenle sahip olunan bir binadaki ücretlerden önemli ölçüde daha yüksektir ve bir emlak patlaması sırasında arazinin değeri yeniden değerlendirilirse keskin ve beklenmedik bir şekilde yükselebilir . Teorik olarak, bir arazi kiralamasının sona ermesi, hissedarları/sahipleri kiracıya dönüştürebilir ve yatırımlarını değersiz hale getirebilir.

Pensilvanya

Pennsylvania Topluluğu'ndaki toprak kiraları gayrimenkul olarak kabul edilir ve vasiyet durumunda mirasçılara gider. Bunlar kira hizmetleridir ve kira ücretleri değildir, Quia Emptores tüzüğü Pennsylvania'da hiçbir zaman yürürlükte değildir ve bu tür kiraların tüm olaylarına tabidir. Yer kirası alan kişi, hibeyi dilediği gibi ipotek edebilir , satabilir veya başka bir şekilde elden çıkarabilir ve kira ödenirken arazi satılamaz veya iyileştirmelerin değeri kaybedilemez. Arazi sahibi, araziyi işgal edebilir veya araziyi iyileştirebilir ve iyileştirmeleri (yapılar gibi) satabilir, ancak arazinin mülkiyetini elinde tutabilir ve alıcıdan arazi kirası talep edebilir.

Bir zemin bir varlık kira mülk emlak yarattığı, senet süresi ve kalıcı, o serbest bırakıldığına dair hiçbir karine en verebilir ortak hukuk , geçen zamana doğar. Ancak kanunun (Act 27 Nisan 1855 arasında, s. 7), serbest bırakılması veya bir karine söndürmenin herhangi bir ödeme, iddia veya talep kiralık yapılmıştır nerede oluşturulan, ne de varlığının her türlü bildirimi veya bildirim yapılan veya verilir tabi mülkün sahibi tarafından yirmi bir yıl süreyle. Önceden belirli bir süre sonra toprak rantları geri ödenemezdi, ancak artık geri ödenemez toprak rantlarının yaratılması yasaktır (Pennsylvania Act 7 Assembly, 22 Nisan 1850).

Virjinya

Virginia Eyaleti, yasa ile tanımlanan konut arazi kiralarına izin verir:

"Konut arsa kirası", mülkiyeti kullanıcıya devredilmiş olsun ya da olmasın, arazinin kullanımı için ödenen bir kira veya ücret veya kişisel mesken amaçlı arazi kiralaması anlamına gelir, (i) borçlu tarafından Alacaklının rızası, (ii) borçlunun tercihine bağlı olarak herhangi bir yenileme hakkı da dahil olmak üzere on beş yılı aşan bir süre için, (iii) borçlunun söz konusu arazi kirasını feshetme ve satın alma hakkının mevcut veya gelecekteki bir hakkı olması durumunda, alacaklının belirli veya belirlenebilir bir tutarın ödenmesiyle arazi üzerindeki tüm menfaati ve (iv) alacaklının arazideki menfaatinin öncelikle kira veya ücretin ödenmesi hakkını korumak için bir teminat faizi olması durumunda.

Virginia Yasası § 55-79.01.B. ( Borçlu ödeme zorunluluğu taraftır ve obligée , zemin kira almaya hak partiyi.) Her iki tarafın değiştirilebilir bir toprak rantı miktarı taraflar aksi takdirde hemfikir her beş yılda bir kez, ancak, sürece bu tür bir değişikliğin miktarı , önceki üç yıl boyunca Tüketici Fiyat Endeksi'ndeki (veya kanunun öngördüğü diğer standarttaki) yüzde değişikliğinden daha fazla olamaz . Arsa kirası, gayrimenkule karşı rehin teşkil eder. Arazi kira sözleşmesinin şartları, kanuni bir şekle göre senet veya başka bir devir belgesine dahil edilebilir.

Referanslar

 Bu makale, şu anda kamu malı olan bir yayından alınan metni içermektedir :  Renton, Alexander Wood (1911). " Zemin Kirası ". Chisholm'da Hugh (ed.). Ansiklopedi Britannica . 12 (11. baskı). Cambridge Üniversitesi Yayınları. s. 625–626.

Dış bağlantılar