Köprü Kredisi - Bridge loan
Bir köprü kredi kısa vadeli bir tür ödünç daha büyük veya daha uzun süreli bir düzenlemesini bekleyen tipik olarak 3 yıla kadar, 2 haftalık bir süre için dışarı alındı, finansman . Birleşik Krallık'ta genellikle köprü kredisi olarak adlandırılır , "ihtiyat kredisi" olarak da bilinir ve bazı uygulamalarda esnek kredi olarak da bilinir . Güney Afrika kullanımında, finansmanı köprüleme terimi daha yaygındır, ancak başka yerlerde yaygın olduğundan daha sınırlı bir anlamda kullanılmaktadır.
Köprü kredisi, kalıcı finansman veya finansmanın bir sonraki aşaması elde edilene kadar bir kişi veya işletme için geçici finansmandır. Yeni finansmandan elde edilen para genellikle köprü kredisini ve diğer kapitalizasyon ihtiyaçlarını "çıkarmak" (yani geri ödemek) için kullanılır .
Ek riski telafi etmek için köprü kredileri tipik olarak geleneksel finansmandan daha pahalıdır. Köprü kredileri tipik olarak daha yüksek bir faiz oranına, puanlara (esas olarak ücretler, 1 puan kredi tutarının% 1'ine eşittir) ve daha kısa bir süre içinde amorti edilen diğer maliyetlere ve çeşitli ücretlere ve diğer "tatlandırıcılara" (öz sermaye katılımı gibi) sahiptir. bazı kredilerde borç veren tarafından). Borç veren ayrıca çapraz teminatlandırma ve daha düşük bir kredi-değer oranı isteyebilir . Öte yandan, nispeten az belgeyle tipik olarak hızlı bir şekilde düzenlenirler.
Emlak
Köprü kredileri genellikle ticari gayrimenkul satın alımlarında, bir mülkü hızlı bir şekilde kapatmak, hacizden gayrimenkul almak veya uzun vadeli finansmanı güvence altına almak için kısa vadeli bir fırsattan yararlanmak için kullanılır. Bir mülk üzerindeki köprü kredileri, genellikle mülk satıldığında, geleneksel bir borç verenle yeniden finanse edildiğinde, borçlunun kredibilitesi arttığında, mülk iyileştirildiğinde veya tamamlandığında veya kalıcı veya sonraki bir ipotek turuna izin veren belirli bir gelişme veya değişiklik olduğunda geri ödenir. finansman gerçekleşecek. Zamanlama sorunu, finansman sağlama yeteneği kadar farklı nakit ihtiyaçları ve risk profilleri içeren proje aşamalarından kaynaklanabilir.
Köprü kredisi, sabit para kredisine benzer ve bununla örtüşür . Her ikisi de kısa vadeli veya olağandışı koşullar nedeniyle alınan standart olmayan kredilerdir. Aradaki fark, yüksek riskli, yüksek faizli krediler verme işinde bir banka olmayan genellikle bir bireysel, yatırım havuzu veya özel şirket olan kredi verme kaynağına atıfta bulunurken, köprü kredisi kısa vadeli bir kredidir. uzun vadeli krediler arasındaki "boşluğu dolduran" kredi.
Özellikler
12 aya kadar olan tipik dönemler için 2–4 puan ücretlendirilebilir. Kredi-değer (LTV) oranları, takdir edilen değere göre ticari mülkler için genellikle% 65'i veya konut mülkleri için% 80'i aşmamaktadır.
Bir köprü kredisi kapatılabilir, yani önceden belirlenmiş bir zaman dilimi için kullanılabilir veya sabit bir ödeme tarihi olmadığı için açık olabilir (ancak belirli bir süre sonra gerekli bir ödeme olabilir).
Bir ilk masraf köprüleme kredisi genellikle daha yüksek bir LTV'de, daha düşük risk seviyesi nedeniyle köprü oluşturan krediden daha yüksek bir LTV'de mevcuttur, Birleşik Krallık'taki birçok kredi veren, ikinci masraf kredisinden tamamen uzak duracaktır.
Daha düşük LTV'ler de daha düşük oranlar çekebilir, bu da yine daha düşük yüklenim riskini temsil eder, ancak ön uç ücretleri, borç verenlerin yasal ücretleri ve değerleme ödemeleri sabit kalabilir.
Örnekler
- Bir köprü kredisi genellikle geliştiriciler tarafından izin onayı aranırken bir projeyi taşımak için alınır. Projenin gerçekleşeceğine dair bir garanti olmadığından, kredi yüksek faiz oranında ve riski kabul edecek özel bir kredi kaynağından olabilir. Proje tam olarak hak kazandığında, daha düşük faizli, daha uzun vadeli ve daha büyük miktarda daha geleneksel kaynaklardan krediler için uygun hale gelir. Daha sonra köprü kredisini almak ve projenin tamamlanmasını finanse etmek için bir inşaat kredisi alınacaktır.
- Bir tüketici yeni bir konut satın alıyor ve halihazırda sahip olunan bir evin satışından elde edilen gelirle peşinat ödemeyi planlıyor. Şu anda sahip olunan ev, yeni konutun kapanışına kadar kapanmayacaktır. Köprü kredisi, alıcının mevcut konuttan öz sermaye çekmesine ve mevcut evin kısa bir süre içinde kapanması ve köprü kredisinin geri ödenmesi beklentisiyle yeni konutta peşinat olarak kullanmasına olanak tanır.
- Bir köprü kredisi, bir işletme tarafından, örneğin bir kıdemli ortağın ayrılmak isterken diğerinin işi sürdürmek istediği bir süre boyunca kesintisiz çalışmayı sağlamak için kullanılabilir. Köprü kredisi, şirket tesislerinin değerine dayalı olarak yapılabilir, bu da fonların başka kaynaklar aracılığıyla toplanmasına izin verir, örneğin bir yönetimin satın alması.
- Satın alan, tamamlamak için kullanılan kısa vadeli köprüleme kredisinin maliyetlerini dengeleyen indirimle hızlı bir şekilde tamamlayabilirse, bir mülk indirimli olarak sunulabilir. Alıcının uzun vadeli kredileri tamamlamak için yalnızca 14-28 gününün olduğu müzayede mülk alımlarında, örneğin ipoteğe izin vermek için satın alma gibi, bu zaman çerçevesinde bir köprü kredisi geçerli olmayabilir.
Kurumsal Finansman
Köprü kredileri, risk sermayesinde ve diğer kurumsal finansmanda çeşitli amaçlarla kullanılır:
- Bir şirketi taşımak için küçük miktarlarda nakit enjekte etmek, böylece ardışık büyük özel sermaye finansmanları arasında nakit bitmemesi
- Bir edinen veya daha büyük yatırımcı ararken sıkıntılı şirketleri taşımak (bu durumda borç veren genellikle krediyle bağlantılı olarak önemli bir öz sermaye pozisyonu elde eder)
- Şirketi ilk halka arzdan veya satın almadan önceki döneme taşımak için nihai bir borç finansmanı olarak .
Güney Afrika
Gelen Güney Afrika kanunu taşınmaz mal olarak bilinen kamu kayıtlarında kayıt sistemi vasıtasıyla aktarılır Deeds'in Büroları . Devir sürecinden kaynaklanan gecikmeler göz önüne alındığında, mülk işlemlerine katılan birçok katılımcı, aksi takdirde yalnızca işlemin ilgili Tapu Dairesine kaydedildiği gün mevcut olacak olan fonlara erişim gerektirir.
Köprü kuran finans şirketleri, katılımcının acil nakit akışı gereksinimi ile Tapu Ofisine kayıt sırasında fon alma hakkı arasında bir köprü oluşturan finansman sağlar . Köprü finansmanı genellikle bankalar tarafından sağlanmamaktadır .
Finansman gerektiren mülk işlemindeki katılımcıya bağlı olarak çeşitli köprüleme finansmanı türleri mevcuttur. Sabit mülk satıcıları, satış gelirleri arasında köprü kurabilir, emlakçılar , emlak komisyoncularının komisyonları arasında köprü kurabilir ve mortgagors , daha fazla gelirle köprü kurabilir veya tahvilleri değiştirebilir. Köprü finansmanı, ödenmemiş emlak vergilerini veya belediye hesaplarını kapatmak veya devir vergilerini ödemek için de mevcuttur .
Birleşik Krallık
Tarih
Modern köprü kredilerine benzer kısa vadeli finansman, İngiltere'de 1960'ların başlarında sağlanıyordu, ancak genellikle sadece yüksek cadde bankaları ve bina toplulukları aracılığıyla bilinen müşterilere sunulmaktaydı. Sınırlı sayıda kredi verenle köprü kredi piyasası milenyumda küçük kaldı.
Köprü kredileri, 2008–2009 küresel durgunluğun ardından Birleşik Krallık'ta giderek daha popüler hale geldi ve brüt krediler, iki kattan fazla artış göstererek, Mart 2011'den Mart 2011'e ve Haziran 2014'e kadar 2,2 milyar £ 'a yükseldi. Bu, gözle görülür bir düşüşle aynı zamana denk geldi. Aynı dönemde, bankalar ve inşaat şirketleri konut kredisi verme konusunda daha isteksiz büyüdükçe , ana akım ipotek kredileri.
2016'nın 1. çeyreğinde ödenmemiş konut kredisi tutarlarının toplam değeri 1.304,5 milyar £ olarak gerçekleşti, 2015'in 4. çeyreğine göre% 1.0 artış ve son dört çeyrekte% 3.4 artış.
Krediler arasında köprü kurmanın popülaritesi arttıkça, çevrelerindeki tartışmalar da arttı. 2011 yılında, Finansal Hizmetler Otoritesi (FSA), bazı ipotek komisyoncularının uygunluklarını yanlış beyan edebilecekleri korkusunu dile getirerek, ev alıcılarını sıradan ipoteklerin yerine köprü kredileri kullanmaları konusunda uyardı.
Kullanım
Birleşik Krallık'ta, hem iş hem de gayrimenkulde köprü kredileri kullanılmaktadır . İlkinde, nakit akışını artırmak için tipik olarak özkaynakları serbest bırakmak için kullanılırlar . İkincisi, evden taşınanlar tarafından, satış ve tamamlanma tarihleri arasında bir gecikme olduğunda kısa vadeli bir finansman kaynağı sağlayarak, açık artırmada mülke teklif veren alıcılar ve ev sahipleri ve mülkler tarafından mülk zincirlerini 'kırmak' için kullanılırlar. geliştiriciler, hızlı satış için yenileme finansmanını güvence altına almak veya normal ipotek finansmanı almadan önce oturulamaz olarak kabul edilen bir mülkü yenilemek.
Özellikler
Köprü kredileri, ticari gayrimenkul , kiralamak için satın alınan mülk, harap mülk ve arazi veya arsalar dahil olmak üzere gayrimenkullere karşı birinci veya ikinci bir ücret olarak teminat altına alınabilir . Kredi vadeleri tipik olarak 18 aya kadar sürer ve bileşik faiz aylık olarak alınır; bu nedenle, genellikle diğer teminatlı ev kredisi türlerinden daha pahalıdırlar.
Köprü kredileri, 'açılmış' veya 'kapalı' olarak tanımlanır. Borçlunun, kredi teminatının satışı veya uzun vadeli finansman gibi açık ve güvenilir bir geri ödeme planı veya çıkış stratejisi varsa, kredi kapatılır . Açık köprüleme kredileri, temerrüt olasılığının daha yüksek olması nedeniyle hem borçlu hem de alacaklı için daha risklidir .
Yönetmelik
Borçlunun veya yakın bir aile üyesinin ikamet edeceği bir mülke karşı ilk ödemeyle teminat altına alınan köprü kredileri, düzenlenmiş ipotek sözleşmeleri olarak kabul edilir ve bu nedenle Mali Davranış Otoritesi (FCA) tarafından düzenlenir . Ev sahiplerine ve mülk geliştiricilerine satılan köprü kredileri genellikle düzenlenmez; ancak, kredinin teminat altına alındığı kiralık mülkün sakini, borçlunun yakın bir aile üyesi ise veya olacaksa, FCA düzenlemesi yine de geçerli olacaktır.
Borçlunun veya yakın bir akrabasının mülkün% 40'ından daha azını işgal edeceği karma kullanım mülkleri durumunda şu anda bir istisna mevcuttur. Bununla birlikte, Mart 2016'da Birleşik Krallık, pan-Avrupa Mortgage Kredisi Direktifi (MCD) kapsamında mevcut mevzuatını Avrupa mevzuatına uygun hale getirmek zorunda kalacak. MCD, düzenlenmiş bir sözleşmeyi tanımlarken kullanım eşiklerini tanımadığından, '% 40 kuralının' uygulanmaya devam edip etmeyeceği şu anda belirsizdir.